부동산 비규제지역과 LTV완화… 내 집 마련 가능할까

규제지역 해제 다주택자 양도세 중과도 사라져
침체된 부동산 시장엔 긍정적… 실효성에 관심

내구성 향상 페인트가 적용된 e편한세상 김포 어반베뉴 전경. /DL이앤씨 제공

얼어붙은 주택 시장을 되살리기 위한 정부의 전방위적 규제 완화 발표가 잇따르면서 청약, 대출 등 달라지는 요건들에 부동산 시장의 관심이 쏠리고 있다.

지난 10일 국토교통부는 서울과 경기 성남(분당, 수정), 과천, 하남, 광명 등 경기 4곳을 제외한 전국 모든 지역을 부동산 규제지역에서 해제했다. 불과 두 달 전인 9월 세종을 제외한 지방 전역을 규제지역에서 해제한 데 이은 추가 규제 완화 조치다.

이번 규제 해제로 묶여 있던 지역들은 주택 매수에서 숨통이 트고 있다. 첫 번째가 주택담보대출(LTV)이 최대 70%로 확대되고 유주택자 역시 대출이 가능하도록 한 것이다. 주택총부채상환비율(DTI)은 60%로 상향되며, 대출 시 전입 조건이나 처분 조건 등도 적용받지 않게 된다. 따라서 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 사라지고 주택을 보유하는 한 장기보유 특별공제 혜택도 받을 수 있게 된다.

정부의 이번 규제지역 해제 조치 결정에는 올들어 지속되고 있는 주택 가격 하락세가 영향을 미친 것으로 보고 있다. 한국부동산원에 따르면 전국 주택매매가격지수는 올 6월 하락세로 전환된 이후 9월까지 4개월 연속 하락 기조가 유지되고 있다. 변동률 역시 7월 ·0.08%에서 8월 -0.29%와 9월 ·0.49% 등으로 하락 폭이 커지고 있다. 이번 조치가 침체한 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미치는 것은 분명해 보인다.

하지만 현장에서는 정부의 정책에 대해 ‘실효성 없는 대책’이라는 비판도 나온다. 정부가 주택담보대출 비율(LTV)을 올려서 대출을 완화했지만, 소득을 기준으로 상환 능력을 평가해 대출 원리금을 계산해 대출을 해주는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 아직 그대로라는 점이 지적된다. 대출 이자는 올랐는데 소득은 그대로여서 오히려 대출 금액은 줄어들게 된다. 금리도 계속 오르고 있어서 수입이 일정한 직장인들의 대출 한도는 더욱 낮아질 것으로 예상하고 있다.

대출 금리가 올라서 주택담보대출 원리금 부담은 더욱 커지고 있다. 4억 원(30년 원리금균등상환)을 3%에 빌렸다면 월 원리금은 168만 원이지만 변동금리가 적용돼서 7%를 적용하면 매월 부담하는 원리금은 266만원으로 100만 원가량 더 내야 한다.

40대 직장인 조모(43·포항시 북구 두호동) 씨는 “시세보다 1~2천가량 저렴하게 나와 매수하려고 한다. 하지만 여유자금이 없어 대출을 받아야 하는데 대출 한도도 줄고 금리가 너무 높아 고민”이라고 말했다.

전문가들 또한 냉정한 평가다. 먼저 고금리로 인해 청약시장이 지난해만큼 활기를 띄지는 않을 것이라고 전망한다. 침체된 부동산 시장의 연착륙 유도는 좋지만 맞는 방향이라고 선뜻 동의할 수는 없다는 설명이다.

/허명화 시민기자