대구 아파트 40년 분석⋯집값 좌우한 건 ‘인구’ 아닌 ‘세대수’

인구 감소에도 집값 유지⋯대구 아파트 시장의 ‘다른 공식’

대구 아파트 시장의 장기 데이터를 분석한 결과 집값을 움직인 핵심 변수는 인구가 아니라 세대수라는 주장이 나왔다. 인구 감소에도 집값이 유지된 배경에는 가구 구조 변화가 있기 때문인 것으로 나타났다.

서재성 ‘부동산 전환점을 읽는 기술’ 저자는 14일 통계청 자료를 바탕으로 약 40년간의 대구 아파트 시장을 분석한 결과 대구시 등록 인구와 아파트 매매가지수 사이에 일정한 상관관계가 확인됐다고 밝혔다. 다만 집값이 오르내린 결정적 요인으로 보기에는 인구 변수의 영향력은 크지 않은 것으로 나타났다.

이는 지난 수십 년간 대구 인구가 가격 흐름을 바꿀 만큼 급격하게 늘어나거나 줄어들지 않았기 때문으로 분석된다. 인구 변화가 집값에 일부 영향을 줄 수는 있어도 가격 변동의 핵심 요인으로 보기는 어렵다는 의미다.

반면 등록 세대수는 아파트 가격과 매우 밀접한 ‘동행 관계’를 보였다. 세대수와 매매가지수의 흐름은 장기간 뚜렷하게 맞물렸으며, 세대수 증가가 실질적인 주택 수요를 견인하며 가격 상승의 중요한 배경으로 작용한 점이 확인됐다.

서 저자는 “인구는 줄어들고 있어도 가구가 잘게 쪼개지면서 실제로 집이 필요한 단위는 계속 늘어나고 있다”며 “주택 수요는 인구 총량 보다 세대 구조 변화에 훨씬 민감하게 반응한다”고 설명했다.

실제로 국내 1가구당 평균 인원은 1990년대 약 3.5명 수준에서 2020년대 들어 2명 초반대로 빠르게 감소했다. 이때문에 인구가 정체되거나 감소하는 상황에서도 1~2인 가구가 늘어나며 세대수는 꾸준히 증가했고, 이는 주택 수요의 구조적 확대를 이끌어 왔다. 사람 수는 줄어도 ‘집을 필요로 하는 단위’는 오히려 늘어나는 구조가 형성된 셈이다.

건설 자재비와 인건비, 토지가격, 금융비용 등 공급 측 비용 상승도 집값을 떠받치는 요인으로 작용했다. 인구 감소에 따른 수요 축소 효과가 비용 인플레이션에 의해 상당 부분 상쇄되거나, 오히려 가격 상승으로 이어지는 현상이 나타났다는 것이다. 이러한 구조는 대구와 같은 광역시에서 더욱 뚜렷하게 관찰됐다.

서 저자는 “단순히 인구 증감만으로 부동산 시장의 방향을 예측하는 데에는 분명한 한계가 있다”며 “이제는 인구 숫자 보다 주택 수요가 어떤 구조로 재편되고 있는지를 읽는 것이 중요하고, 부동산 시장의 전환점은 인구가 아니라 구조에서 나타난다”고 강조했다.

/김재욱기자 [e-mail]