대구 집값 최근 3년간 18% 하락, 낙폭순위 전국 2위..대구경북 부동산 경기 진단

경북은 2% 떨어져

포항 중앙상가 빈 점포 모습. /경북매일 DB

최근 국내외 경기가 감속이 우려되는 가운데 대구경북지역의 부동산 경기에 대해 분석해보았다. 각 부문별 분석에 사용된 통계자료는 별도로 언급이 없는 한 한국부동산원의 부동산정보통계시스템에서 제공하는 자료를 이용했음을 밝혀둔다.

영주, 7.3% 올라 도내 최고 ‘희비’

포항 남구 -1.8%비해 북구 -6.9%

경북 전체 미분양 아파트 7330호

3년 전 1721호 보다 4.3배나 증가

포항시 3155호로 물량 가장 많아

소규모 상가 공실 전국보다 높고

경주도심 최고·포항 중앙·양덕 순

상가 임대투자수익률 대부분 하락

땅값 상승 울릉군 1위· 의성군 2위

□ 2024년 12월 현재 직전 3년간 집값대구 18.1%, 경북 2.0% 각각 하락

주택종합매매가격지수(2021년 6월=100)로 살펴본 경북도내 주택매매가격(주택, 아파트, 연립 등의 매매가격을 모두 포함) 동향을 살펴보면 경북도 전체로는 2024년 12월 현재 직전 3년전에 대비하여 집값이 2.0%하락했다.

전국적으로 유일하게 강원이 0.5%상승한 것을 제외하면 모두 하락하는 가운데 하락률순위로는 세종 -22.2%, 대구 -18.1%순이었고, 도지역에서는 경남 -7.0%, 충남 -4.8%순으로 하락률이 컸다. 권역별로는 수도권 -8.6%, 지방권 -7.4%로 수도권의 3년간 하락률이 약간 높은 편이었으나 광역시(-12.6%)가 도지역(-6.8%)보다 거의 두배가까이 집값이 떨어졌다.

한편 경북지역별 집값변화는 희비가 엇갈렸다. 2024년 12월 시점에서 직전 3년간 가장 집값이 많이 오른 지역은 영주(7.3%), 상주(6.5%), 영천(5.2%) 순이었고 그 외에도 김천, 안동, 문경, 칠곡지역이 상승세를 보였다. 반면 경북지역(-2.0%) 전체 집값 하락에 영향을 미친 지역은 경산(-10.5%), 구미(-8.5%), 포항(-4.7%), 경주(-1.5%)였다. 포항시에서는 남구(-1.8%)에 비해 북구(-6.9%)가 하락폭이 큰 것으로 나타났다.

□ 3년 만에 1721호서 7330호로 4.3배 급증

지난 3년간 경북지역 전체의 미분양 아파트는 가장 최근 통계인 2024년 8월 현재 7330호로 나타났다. 이는 2021년 8월 시점의 1721호와 비교하면 경북도내 미분양아파트는 2021년 8월 이후 3년동안 4.26배나 증가한 수치다.

경북지역의 미분양 아파트는 2021년 8월 1721호에서 11월 1598호까지 감소하였다가 이후 급증하여 22년 3월 6552호를 기록한 후 4개월간 줄어들어 4823호를 기록하였으나 이후 23년 1월 9221호까지 증가했다. 이해 연말까지 서서히 적체된 미분양 아파트가 조금씩 해소되면서 23년 11월6859호까지 감소했으나 24년중 다시 9561호까지 증가한 후 가장 최근인 24년 8월 현재 7330호를 기록하며 3년 동안 4.3배나 증가했다.

2024년 8월 경북지역 시군별 미분양아파트 보유현황은 포항시가 3155호로 지난 3년동안 아파트 분양이 이루어졌던 13개 시군가운데 가장 많은 물량을 보유하고 있는 것으로 나타났다. 다음으로는 24년중 신규 아파트 물량이 쏟아졌던 구미시가 1715호, 경주시는 22년시점의 미분양 아파트가 조금씩 감소하고는 있으나 1382호로 세 번째로 도내에서 미분양물량이 많은 것으로 조사됐다.

시군별 특징으로는 24년 8월 시점의 직전 1년간 다른 지역은 조금씩이나마 미분양이 해소되는 가운데 안동시, 구미시, 울진군의 경우에는 미분양아파트가 증가했다.

한편 21년 8월부터 24년 8월까지 의성, 청송, 영양, 영덕, 고령, 성주, 예천, 봉화, 울릉군에서는 미분양아파트가 전무하였다.

최근 3년간 권역별 지가변동률 (지가지수 기준) 동향

□ 소규모상가 공실률 상승세

2024년 4분기 현재 소규모상가 기준 지역별 공실률은 전국 6.7%에 비해 대구 9.0%, 경북 7.8%로 나타났다. 경북도내에서는 경주도심의 공실률이 25.1%로 가장 높았고, 포항중앙(19.6%), 포항양덕동(17.7%), 상주동문동(16.6%) 순이었고, 이어 구미산업단지(12.0%)와 문경점촌흥덕(12.1%)이 비슷한 공실률을 보였다.

한편 경북도내에서도 경주황리단길, 안동옥동사거리, 영주중앙, 포항영일대해수욕장 등에서는 공실률이 0%로 여전히 소규모상가의 임대수요가 높은 곳으로 분석됐다.

□ 상가 임대투자수익률 3년간 하락

2024년 4분기 기준 직전 3년간 소규모상가의 임대투자수익률은 전국적으로 평균 0.67%p가 하락했다.

이는 그동안 한국은행의 기준금리 인상은 물론 각종 공공요금인상 등에 따른 제반 비용의 상승 등에 따른 것으로 분석됐다. 같은 기간 경북은 -0.60%p로 전국 평균과 비슷한 수준이었으나 대구는 -0.93%p로 다소 하락폭이 큰 것으로 나타났다.

경북도내 주요 지역별 임대투자수익률은 경산시청거리(0.52%p)와 포항도심(0.52%p) 외에는 모두 임대투자수익률이 3년간 하락했다. 도내에서 가장 큰 폭으로 수익률이 하락한 곳은 구미역(-0.86%p), 구미선주원남동(-0.69), 포항양덕동(-0.61%p) 순이었다.

한편 2024년 4분기 시점의 소규모상가 임대투자수익률은 대구(0.72%), 경북(0.77%) 모두 전국 평균(0.80%)에 근접한 수준이었다.

경북도내에서는 경주 황리단길(1.20%)이 최고 수준이었고, 포항양덕동(0.35%)이 최저였으며 지역별 편차는 크지 않은 가운데 대부분 1%대를 밑도는 것으로 나타났다.

경상북도 시·군별 미분양아파트 현황

□ 최근 3년간 땅값 대구 4.0%, 경북3.6% 상승

2024년 12월 현재 직전 3년간 전국의 권역별 땅값(지가지수기준) 상승률은 수도권 7.0%, 지방권 3.8%로 수도권이 압도적으로 높았다. 대도시와 시지역은 각각 6.3%, 5.6%로 비슷한 상승률을 보였으며 군지역은 3.2% 상승에 그쳤다.

대구는 대도시평균에 미치지못하는 4.0%상승에 그친 반면 경북은 지방권 평균(3.8%)에는 못미치고 전국 군지역 평균(3.2%)보다는 높은 3.6% 상승률을 보였다.

같은 기준으로 경북도내 시군별 3년간 지가변동률은 영양(1.8%)을 제외하고는 3~4%대 초반수준의 박스권을 형성하는 형태로 상승률을 보였다.

도내의 시지역과 군지역 모두 3년간 지가상승률은 3.6%를 기록했다. 이 가운데 도내에서 땅값이 가장 많이 상승한 지역은 울릉지역으로 10%에 가까운 9.8%를 기록하였고 이어 의성지역이 6.8%가 상승했다.

경북도내에서 시지역 평균(3.6%) 지가상승률에 미치지 못한 곳은 안동시(3.4%), 상주시(3.1%), 문경시(3.2%), 경산시(3.0%)였다. 군지역 평균(3.6%) 상승률에 미치지 못한 지역은 의성군과 울릉군을 제외하면 모든 군지역이 평균치에 미치지 못하였다. 도내 군지역의 땅값상승률을 의성과 울릉이 이끈 셈이다.

/김진홍경제에디터 [e-mail]