재건축·후분양 물량 중심 ‘될/단/된’ 양극화

올 분양 물량 7개 단지 4033세대
선분양은 학정동 1098세대 유일
명덕역·범어 2개 단지 분양 성공
재건축과 선호 입지는 수요 반증

2024년 1∼10월 대구지역 권역별 분양 현황. /㈜애드메이저 부동산연구소 제공

대구 아파트가 재건축·후분양물량 중심으로 ‘될/단/된’(될 단지는 분양 된다)의 분양양극화 심화현상을 보일 것으로 예측된다. 극심한 분양경기 침체 속에서도 7개 단지 4033세대가 분양한 결과, ‘e편한세상 명덕역 퍼스트마크’와 ‘범어 아이파크’ 2개 단지가 조기 분양에 성공하는 사례가 생겨서다.

지난 10월 30일 정당계약 기간이 끝난 ‘e편한세상 명덕역 퍼스트마크’의 경우 계약률 70％를 넘겼다. 또 ‘범어 아이파크’ 역시 지난 3월 예비당첨자에서 완판을 기록했다. 이에 대구 주택시장에서는 부동산 ‘훈풍’에 긍정적 신호가 될 지 관심이 모이고 있다.

특히 지난해 한 세대도 분양을 하지 않았던 시장을 감안하면, 올 해의 분양물량이나 분양성적은 대체로 선방했다는 평가다. 2023년 12월 기준 1만245세대를 넘기던 미분양 물량도 올해 9월 기준 8864세대로 떨어지면서 2025년 시장에 대한 기대를 키우고 있다.

(주)애드메이저 부동산연구소에 따르면, 올해 10월까지 대구에서 분양한 아파트 단지는 7개 단지 4033세대(조합원 세대수 1063세대 포함, 오피스텔 104실 제외)이며, 이중 6개 단지 2935세대가 후분양 물량이었다. 선분양 단지는 학정동의 ‘두산위브더제니스 센트럴시티’가 1098세대로 유일했다.

올해 대구분양시장의 가장 큰 특징은 재건축·재개발 아파트가 3개 단지 2358세대로 전체 물량의 58％였고, 후분양 물량이 6개 단지 2935세대로 72％에 달해 재건축과 후분양이 대구 아파트 공급의 새로운 트렌드가 되었다는 것이 기존 시장과 크게 달라진 부분으로 분석된다.

아울러 초기분양에 성공한 2개 단지도 재건축 물량으로 입지가 좋은 도심의 분양은 수요자가 있다는 것을 반증한 것으로 보인다.

반고개역 푸르지오(240세대)는 대구에서 아파트를 준공한 후에 분양한 첫 번째 사례가 됐다. 이런 준공 후 분양으로는 상인 푸르지오 센터파크(990세대)와 화성개발이 시공한 두산동의 더파크 수성못(123세대)이 연말 분양할 것으로 알려져 있다.

그동안 시장에서는 선분양 방식이 모델하우스와 다른 부실시공 등으로 수요자 피해를 키운다며 완공된 집을 직접 보고 계약할 수 있고, 계약 후 바로 입주할 수 있는 준공 후 분양이 바람직하다는 요구가 있었다. 극심한 침체 시장이 이런 준공 후 분양이라는 새로운 풍속도를 만든 것이다.

현재 대구에서 시공 중인 후분양 20개 단지 8596세대 중에 올해에 분양 된 것은 6개 단지 2935세대이며 2개 단지 1098세대가 연내에 분양할 예정이다. 아직도 12개 단지 4663세대가 분양일정을 결정 못하고 있다. 이들 12개 단지가 2025년에는 분양에 나설 것으로 보여 2025년에는 분양 물량이 올해보다는 늘어날 것으로 예상된다.

올해 분양단지를 보면 대단지를 분양한 남구가 1668세대로 가장 많고 북구가 1098세대로 뒤를 이었다. 범어동과 황금동에 분양한 수성구가 3개 단지 755세대로 분양이 많았던 것으로 나타났다. 대구에서 가장 큰 구인 달서구와 달성군, 동구에는 아파트 공급이 없었다.

공급물량 중 전용84㎡가 2444세대(61％)로 가장 많았고 전용59㎡이하가 882세대(22％), 85㎡이상이 370세대(9％)였고 70-83㎡가 337세대(8％)로 나타났다.

여전히 국민평형 전용84㎡가 분양시장의 중심이지만 2022년 72％였던 것을 감안하면 다소 줄어들었고 전용59㎡이하가 22％로 2022년의 11％에 비하면 비중이 늘어난 것이 특징이다. 최근 분양가가 급격히 높아지면서 총 분양가 부담이 상대적으로 적고 신축인 59㎡를 찾는 실수요자들이 늘어나는 것이 전국적이 추세인데 이런 트렌드가 대구에도 반영된 것으로 풀이된다.

3.3㎡당 평균분양가는 전용84㎡기준으로 2014만1000원으로 22년도 1939만4000원보다 3.85％ 인상된 것으로, 분양가가 급격히 인상됐던 2017년에서 2022년 5년간 평균 인상률 9.95％보다는 낮았던 것으로 나타났다.

후분양 물량이 많아서 분양가 상승요인이 많았던 것에 비하면 극심하게 침체된 시장이 분양가 상승을 다소 억제한 것으로 예측된다. 범어 아이파크의 전용84㎡의 총 분양가가 10억을 넘기며 3.3㎡당 3000만원을 넘는 고분양가 시장을 열었다.

청약결과를 2022년과 비교해보면 2024년 10월까지 총청약자 수가 1만487명으로 2022년의 4942명의 2배가 넘었고, 전체 평균 경쟁률도 4.35:1로 2022년의 0.48:1보다 8배 이상 높아져 시장이 많이 호전된 것으로 나타났다.

물론 올해 분양 물량 중에 수성구 및 수요자가 기다렸던 명덕역 등 입지가 좋았다는 점도 있었지만, 전체적으로 시장이 다소 나아지고 있는 것으로 보인다.

애드메이저 조두석 대표는 “아직도 미분양 물량이 많고 분양 전인 후분양 물량이 많아서 시장이 회복되는데 시간이 걸리겠지만 입주물량이 1만세대 이하로 줄어드는 2025년 주택분양시장이 올 해보다는 다소 나아질 것이라는 기대가 높은 것이 시장의 분위기”라고 설명했다. /김재욱기자