전세 불안, 내집 마련 지원책으로 풀어야

▲ 박상수한국지방세연구원 연구위원

전셋값 상승이 심상찮다. 올해 들어 7월까지 전국 전세가격 상승률은 2.1%로 이미 지난해 수준(1.4%)을 넘어섰다. 이런 추세가 지속된다면 전세가격 상승이 가팔랐던 2010년과 2011년의 전세 불안 양상이 재현될 수도 있다. 전세값과 달리 주택매매가격은 4·1 부동산대책 이후 잠시 상승했으나 7월 들어 다시 하락세로 돌아섰다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 지속된 주택거래 부진은 해결될 조짐을 보이지 않고 있다.

전세값 상승과 집값 하락의 배경에는 주택매매수요의 실종이 자리 잡고 있다. 최근 들어 주택 수요자들은 소유보다 임차를 선호하는 경향이 강하다. 국토교통부의 `2012년도 주거실태조사`에 따르면 국민 네명 중 한명 이상(27%)은 “반드시 내 집을 장만할 필요는 없다”는 생각을 하고 있는 것으로 나타났다. 2년 전에 했던 같은 답변 비율보다 무려 11% 포인트나 늘어났다. 주택 소유를 주저하는 현상은 소득이 높은 계층에서 확산되고 있다. 지난해 고소득층과 중소득층의 자가보유율은 2010년 대비 각각 8.9%, 4.0% 포인트 감소했으나 저소득층의 자가보유율은 3.5% 포인트 증가했다. 소규모(1~2인) 가구의 증가, 고령화 등 인구·가구구조의 변화도 임차 수요를 부추기는 요인이다. 통계청의 `장래가구추계`에 의하면 1인 가구 비율은 2010년 23.9%에서 2025년에는 31.3%로 늘어날 전망이다. 소규모 가구는 주택 소유보다 임차를 선호한다. 고령화도 주택 보유에 부정적 영향을 미친다. 그동안 주택은 노후준비를 위한 가장 매력적인 투자수단이었다. 하지만 집값 상승에 대한 기대감이 줄어드는데다 세금 등 주택 보유에 따른 부담이 버거워지면서 노인층도 주택 보유를 기피하고 있다. 이러한 `주택 소유 기피 현상`은 경제 전반에 부정적인 영향을 끼친다. 전셋값 상승은 서민의 주거비 부담으로 이어지고, 집값 하락과 거래 부진은 민간소비와 건설투자를 줄이는 요인으로 작용한다. 주택시장 침체는 국가경제뿐만 아니라 지방재정에도 악영향을 미친다. 주택거래 감소로 인해 지방세의 근간인 취득세가 계속 줄어들기 때문이다.

전셋값과 집값 안정을 달성하기 위해서는 임차 수요를 매매 수요로 전환시키는 정책이 필요하다. 임차 수요가 매매 수요로 전환되면 주택시장의 불안요인을 완화할 수 있을 뿐만 아니라 사회 전반에 긍정적 영향을 미칠 수 있다. 주택 소유가 개인의 주거만족도를 높이고, 공동체의 삶의 질을 향상시키고, 사회적 안정성의 제고에 도움이 된다는 연구 결과도 꽤 있다.

미국, 영국 등 다른 나라들은 주택 소유를 높이는 것을 주요한 주택정책 목표로 두고 있다. OECD 국가는 주택 소유를 촉진하기 위해 다양한 금융·세제지원을 실시하고 있다. 이들 국가들이 주택 보유를 높이기 위해 주로 사용하는 정책수단은 `이자소득공제제도`이다. 2009년 기준 OECD 33개국 가운데 미국, 네덜란드 등 18개국이 주택차입금에 대한 이자를 소득세에서 공제하고 있다. 우리나라도 다른 나라와 마찬가지로 세제 지원을 통해 최근 나타나고 있는 주택 소유 기피 현상을 완화할 필요가 있다. 그동안 부동산 세제가 주택 보유 억제책으로 사용되었는데, 앞으로는 주택 소유의 지원책으로 활용되는 것이다. 미래 집값 하락을 우려해 주택 보유를 주저하고 있는 실수요자가 주택 매수에 나설 수 있도록 세제상의 인센티브를 부여하자는 것이다. 구체적인 세제지원방안으로 현재 소득세법에서 실시되고 있는 `장기주택저당차입금 이자상환액공제`의 확대를 검토해볼 만하다. `장기주택저당차입금 이자상환액공제`는 무주택 세대주가 기준시가 3억원 이하인 주택을 매입하는 경우에 이자를 근로소득금액에서 공제하는 것을 말한다. 현재 이자상환액공제는 주택 복지 차원에서 활용되고 있는데, 주택가액 요건 등이 완화되면 주택 소유 촉진책으로 전환될 수 있다. 이자상환액공제가 확대 시행된다면 주택 매수자는 상당한 세제지원을 받는다. 이러한 세제혜택은 향후 집값 불안감을 상당 부분 해소하면서 실수요자의 주택 매수를 촉진할 것이다.