대구 준공 후 미분양 4000가구 돌파⋯‘악성 재고’ 다시 쌓인다

14년 만 최대 규모⋯경북까지 번지는 공급 부담·수요 위축

대구 수성구 범어네거리 아파트 전경. /경북매일DB

대구 주택시장에서 ‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양이 급증하며 지역 부동산 시장에 다시 경고등이 켜졌다. 한동안 이어지던 미분양 해소 흐름이 꺾이면서 과거 ‘미분양 무덤’이라는 오명이 재현되는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다.

국토교통부에 따르면 2월 말 기준 대구시의 준공 후 미분양은 4296가구로 집계됐다. 전월(3156가구) 대비 한 달 새 1140가구(36.1%) 늘어난 수치다. 대구의 준공 후 미분양이 4000가구를 넘어선 것은 2012년 6월 이후 약 14년 만이다.

전국 증가분에서도 대구 비중은 압도적이다. 같은 기간 전국 준공 후 미분양은 3만 1307가구로 5.9% 늘었는데, 증가 물량의 65% 이상이 대구에서 발생했다. 지방 주택시장 침체의 ‘진앙’으로 대구가 다시 부각되는 이유다.

준공 후 미분양은 일반 미분양보다 시장 충격이 크다. 공사를 마친 뒤에도 팔리지 않은 물량으로, 건설사 입장에서는 분양대금 회수가 지연되며 자금 압박이 커지고 할인 분양으로 이어질 가능성이 높다. 이는 인근 시세 하락과 신규 분양 위축으로 연결되며 시장 전반의 악순환을 초래한다.

실제 대구는 지난해 하반기까지만 해도 미분양 감소 흐름을 보였다. 2025년 5월 3844가구에서 12월 3010가구까지 줄었지만, 올해 들어 다시 증가세로 돌아섰다. 특히 2월 급증은 단순 변동이 아닌 구조적 반전 신호로 해석된다.

전문가들은 수요 구조 변화와 공급 누적이 맞물린 결과로 보고 있다. 

한 전문가는 “지방은 투자 수요가 사실상 사라지고 실수요 중심 시장으로 재편되면서 시장 체력이 크게 약해졌다”며 “대구는 이미 2022년 이후 미분양이 누적된 지역으로, 남은 물량은 선호도가 낮은 입지일 가능성이 높다”고 진단했다. 이어 “준공 물량이 계속 나오면 실수요만으로는 흡수가 어려워 악성 미분양은 더 늘어날 수밖에 없는 구조”라고 분석했다.

이 같은 흐름은 경상북도에도 영향을 미치고 있다. 경북 일부 지역 역시 신규 공급 대비 수요가 받쳐주지 못하면서 미분양이 장기화되는 양상이 나타나고 있다. 구미·포항 등 산업 기반 도시를 중심으로 분양 시장이 위축되고, 중소도시는 인구 감소까지 겹치며 미분양 리스크가 상시화되는 분위기다.

지역 건설업계에서는 금융 부담 확대를 우려하는 목소리도 나온다. 미분양 장기화로 자금 회수가 지연되면 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크로 이어질 수 있고, 이는 신규 사업 위축과 지역 경기 둔화로 연결될 가능성이 크기 때문이다.

전국적으로도 상황은 녹록지 않다. 2월 말 기준 준공 후 미분양은 수도권 4292가구, 비수도권 2만7015가구로 비수도권 쏠림 현상이 뚜렷하다. 충남과 경기 등에서도 증가세가 확인되지만, 증가 폭과 속도 면에서는 대구가 가장 가파르다.

결국 대구 주택시장은 ‘공급 과잉 후유증’과 ‘수요 위축’이 동시에 작용하는 국면에 들어섰다는 분석이 힘을 얻는다. 단기적으로는 할인 분양 확대와 거래 위축, 중장기적으로는 공급 축소와 시장 재편이 불가피하다는 전망이 나온다.

지역 부동산 업계 관계자는 “지금은 단순한 경기 사이클이 아니라 구조적 조정 국면에 가깝다”며 “대구를 시작으로 대구·경북 전반의 주택시장 체력이 시험대에 오르고 있다”고 말했다.

/김재욱기자 [e-mail]