돈맥경화 주범 DSR, 시장 경제 경직시키다

서진국 전 포항시 북구청장

시중에 이용할 수 있는 돈이 말라가고 있다. 고금리로 빨려 들어 간 돈이 DSR 규제로 은행의 문턱에 걸려 있다. 코로나로 인해 저금리시대는 이제 막을 내리고 고금리에 시장은 몸살을 앓고 있다.

총부채 원리금 상환 비율 이른바 DSR(Debt Service Ratio)이라는 정책이 돈줄의 흐름을 강하게 죄고 있다. 고금리로 인해 자금시장은 급격히 경색되고 있지만 금융당국에서도 늘어난 가계 대출과 갭 투자 등을 걱정하지 않을 수 없을 것 같다.

A씨는 자그마한 가게를 운영한다. 그동안 코로나로 인해 거의 수입이 없었다. 부족한 돈은 보험과 연금을 해약하고 지인과 친척들로부터 조금씩 빌린 돈으로 버텨 왔다.

이제 주변에서도 어렵다면서 빌린 돈을 돌려 달라고 한다. 그래도 그동안 번 돈을 모아 매입한 조그만 상가가 있어 상가를 담보로 돈을 빌리려고 한다. 은행에서 DSR을 설명하면서 부채를 상환 할 수 있는 소득이 없으면 대출이 되지 않는다고 한다. 부동산중개소를 찾았는데 지금은 부동산을 찾는 사람이 거의 없다고 한다,

DSR은 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중으로, 신용대출 등 모든 대출의 원금과 이자를 더한 원리금 상환 비율을 말하는 지표이다. DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에도 적용된다. 따라서 모든 대출의 적용 대상으로 수입에 따라 대출의 한도가 대폭 축소된다.

지난해 하반기부터 돈줄은 급속히 고금리 시장으로 변경되고 있다. 4~5%대 예금의 유혹은 시중에 돈을 더욱 경직시키고 있다. 소득이 있어도 대출금리가 늘어나면 DSR로 인하여 금리인상 비율만큼 대출 금액도 줄어든다.

설상가상으로 은행으로 들어간 돈은 DSR로 강원도 포수가 되어 돌아 나오기가 어렵다. 강원도 레고랜드로 놀란 시장은 대기업은 물론 금융권조차도 자기 자본 비율을 유지하기에 급급한 것 같다. 이제 저신용자는 카드론조차도 받기 어려워졌다 한다.

고금리의 여파와 돈줄의 규제로 시장이 경색되고 미분양 아파트가 속출하고 있다. 일부 견실하지 못한 건설 업체와 프로젝트 파이넨싱(PF)을 주로 취급했던 기관들도 어렵다는 얘기가 기사를 타고 있다.

최근 발표된 임대 업자에 대한 종소세, 취득세 완화와 규제지역 해제로는 지금 꺼져 가는 시장을 살릴 수 없다. 주택담보대출에 소득을 적용하지 않겠다는 특례보금자리론도 국민의 정서를 헤아리지 못하고 있는 것 같다. 지금은 부동산 처방만이 아닌 시장 전반적인 자금 경색에 대한 근본적 대책이 필요하다 할 것이다.

행정은 타이밍이다.

시기를 일실하고 국민의 정서를 헤아리지 못한 정책은 성공할 수 없다. 때를 놓친 땜질식 규제 일변도의 부동산 정책은 실패할 수밖에 없다는 지난 정부의 교훈을 되새겨야 할 것이다.

그동안 저금리 환경에서 부동산 급등을 막기 위해 시행한 DSR이 고금리시장에서 급격히 자금의 흐름을 경색시키고 있다는 것이다.

늘어난 가계 대출 자금 등을 걱정하지 않을 수 없지만 지금 시장에서 일어나고 있는 자금의 경색은 시기를 일실 하지 않도록 적극 대처해야 할 것이다.

국민들은 그동안 열심히 노력해서 돈이 모이면 대부분이 그냥 그저 남이 하는 대로 부동산에 묻어 둔다. 부동산을 팔지 않아도 은행에 잡히면 어느 정도 돈이 나온다고 그렇게 믿고 있었다. 그동안 이러한 생각이 시장의 돈의 질서이고 흐름 이었다.

그런데 이러한 기본적 시장의 질서를 DSR이 고금리와 맞물려 국민의 정서를 외면하고 시장 경제를 마비시키고 있다는 것이다.

DSR을 풀지 않고 급한 대로 부동산 규제를 푸는 것은 부분의 방책에 불과 하다.

지금 문제는 시장에 돈이 돌지 않는 다는 것이다. 피가 모자라 목숨이 넘어 가는데 피를 수혈하지 않고, 장기 일부를 수술하겠다는 것에 불과할 수 있다.

아담스미스의 ‘보이지 않는 손’을 들먹이지 않더라도 어려울수록 시장경제의 원칙이 중요하다고 생각된다. 고금리로 변한 환경에서의 DSR은 돈맥경화의 주범 일 수 있다.

한시적으로라도 돈줄을 죄고 있는 규제들을 풀어야 부동산 연착륙은 물론 시장경제가 되 살아 날 수 있다고 본다. 자라보고 놀란 가슴 솥뚜껑 보고 놀란다는 말이 있다. 가계 부채와 부동산 문제에 치우쳐 초가삼간을 태워서야 되겠는가?

현재 우선 1억에 묶여 있는 규제를 풀어 한시적으로 라도 DSR 적용 기준을 어느 정도 상향해 볼 필요가 있을 것이다. 그리고 수도권을 제외한 지방은 아예 DSR을 적용하지 않는 것도 급격히 경색되고 있는 부동산은 물론 자금 시장을 살리는 하나의 방법 일 수 있다.