부동산임대업자 대출 확 준다

규제 비율 사상 첫 도입
주택 이자상환비율 1.25배
상가 등 비주택은 1.5배로

금융권 도움으로 부동산을 사들여 세를 놓는 부동산임대업 대출에 규제비율이 사상 처음으로 적용된다. 임대업 대출이 급증세인 데다 부실 우려도 덩달아 커진 데 따른 조치다.

금융위원회와 금융감독원은 26일 발표한 `금융회사 여신심사 선진화 방안`에 부동산임대업 이자상환비율(RTI·Rent To Interest ratio) 도입을 담았다. 이자보상배율로 `한계기업`을 솎아내듯 RTI를 따져 돈을 빌려주겠다는 것이다. 주택 임대업의 RTI는 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택은 1.5배로 설정됐다.

RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 기업으로 따지면 이자보상배율과 같은 개념이다. 영업이익으로 이자비용을 감당할 수 있는지를 보여주는 게 이자보상배율이다.

이자비용은 해당 대출의 이자비용뿐만 아니라 대출하려는 건물의 기존 대출이자까지 포함한다. 신규 대출과 기존 대출의 이자비용을 모두 따지는데 이때 금리 상승에 대비한 `스트레스 금리(최저 1%포인트)`를 가산한다.

임대소득은 임대차 계약서, 공신력 있는 시세 자료, 주변 시세 등을 근거로 산출된다. 보증금은 평균예금금리를 적용해 임대소득으로 합산한다. RTI는 기업으로 따지면 이자보상배율과 같은 개념이다. 영업이익으로 이자비용을 감당할 수 있는지를 보여주는 게 이자보상배율이다.

금융당국은 자영업자 대출 가운데 유독 임대업 대출의 RTI를 따지는 이유에 대해 “임대업 대출은 자영업자 부채 증가를 이끌었을 뿐만 아니라 부동산 시장의 과열에도 한몫했다”고 설명했다.

지난해말 자영업자 대출 잔액 521조원 중에 임대업 대출은 140조 4천억원(27%)으로 가장 큰 비중을 차지했다. 지난달에는 임대업 대출 비중이 38.9%에 달했다.

임대업자 1인당 평균대출액은 7억 3천500만원, 연소득은 5천700만원으로 소득대비대출비율(LTI)은 12.9배다. 자영업자 LTI 평균(7.5배)을 훌쩍 웃돈다.

금융위원회 관계자는 “제도 시행 경과를 지켜보면서 취급 기준을 재설정할 수 있다”며 “대출 한도를 조정하거나 심사를 추가하는 방안을 고려하고 있다”고 덧붙였다.

/김민정기자 [e-mail]