2~5년 실거주의무 새로 생기고
차익 클수록 의무거주 길어져
전세 못 놓으니 현금부담 상승
물량 줄어들어 임대차 부담 ↑
21일 국토교통부에 따르면 분양가상한제 적용 주택 입주자의 거주 의무기간 등을 규정한 ‘주택법’ 시행령 개정안이 대통령 재가를 거쳐 지난 19일부터 시행됐다. 지금까진 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 공공택지에서 짓는 아파트에 대해서만 거주 의무기간이 있었지만, 이를 수도권 민간택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 주택까지 확대됐다. 거주 의무기간에 다른 곳에서 살면서 해당 주택에 거주한 것처럼 속였다면 1년 이하 징역형이나 1천만원 이하 벌금형에 처해진다.
분양가상한제는 투기과열지구 중 직전 2개월 청약경쟁률이 5대 1을 넘거나 직전 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 웃도는 등을 충족한 단지에 적용된다. 현재 서울 18개 구와 경기도 과천, 하남, 광명 등 3개 시 13개 동이 적용된다.
민간택지에서 건설·공급되는 주택 가운데 분양가격이 인근 지역 주택 매매가격의 80％ 미만이면 3년, 인근 매매가의 80％ 이상~100％ 미만이면 2년의 거주 의무기간이 부여된다.
작년 6·17 부동산 대책은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 전 규제지역에서 주택담보대출을 받았다면 주택 가격과 상관없이 6개월 내 전입 의무가 부과됐는데 이번 전월세금지법으로 거주 의무가 한층 강화됐다.
대출이 꽉 막힌 상황에서 전·월세로 잔금을 치르지 못하고 수분양자가 직접 거주해야 해 결국 현금 부자들만 유리하다는 성토가 나온다. 분양가 전체를 온전히 자기 자본과 주택담보대출비율(LTV) 40％ 한도 내에서 마련해야 하기 때문이다.
예를 들어 9억원 아파트는 과거에는 계약금 20％인 1억8천만원만 있으면 중도금 대출과 전·월세 보증금을 동원해 분양받을 수 있었지만, 작년 6·17 대책으로 중도금 대출을 받으면 6개월 내 전입해야 하는 데다 중도금 대출을 받지 않을 경우 분양가의 60％에 달하는 5억4천만원의 현금이 있어야 한다. 이에 따라 실수요자들은 청약하려는 단지가 거주 의무기간이 있는지, 몇 년이나 거주해야 하는지 등의 모집 공고문을 꼼꼼히 확인해야 한다.
실거주 기간을 늘려 실거주자들에게 기회를 제공한다는 정부의 취지는 좋지만, 벌써부터 각종 부작용을 우려하는 목소리가 높다.
새 아파트가 준공되면 일시적으로 전·월세 물량이 쏟아져 나오며 주변 지역 임대차 시장이 안정세를 보이지만, 수분양자가 거주 의무를 이행하느라 집을 세놓지 못하면 이런 효과를 기대하기 어렵다는 것. 6·17 부동산 대책 이후 가뜩이나 전세 가격이 치솟는 가운데, 이를 가속화할 것이라는 쓴소리가 나오는 이유다.
한편, 서울 인기 아파트 단지에서 전세를 월세로 전환하거나 전세 보증금은 낮추고 월세를 대폭 올리는 집주인이 늘고 있다. 아파트 공시 가격과 종합부동산세율의 급격한 인상 여파로 늘어난 세금 부담을 월세로 충당하겠다는 계산이다. 서울 강남에선 월세 1천만원 매물이 나왔고, 강북에서도 웬만한 직장인 월급에 맞먹는 돈을 월세로 내는 세입자가 늘고 있다. 정부의 보유세 강화 정책이 세입자의 부담 가중으로 이어지는 ‘조세 전가’가 현실로 나타나는 모양새다.
/안찬규기자 ack@kbmaeil.com
