경북 빈집 1만 5천 호가 던지는 정책적 경고

획일적 철거에서 지역 맞춤형 활용·정비 전략으로 전환해야

경북도의 빈집 수가 1만5000호를 넘어섰다는 연구 결과가 발표되면서, 국토 관리의 구조적 위기라는 경고가 나오고 있다.

경북연구원 황성윤 박사는 최근 ‘CEO Briefing’ 제744호를 통해 “빈집 문제는 더 이상 일부 농촌의 관리 과제가 아니라 광역 차원의 국토 관리 비용 확대 국면”이라고 지적했다.

전국적으로 빈집은 전남·전북·경남·경북 등 비수도권 광역 도 지역에 집중돼 있다. 경북은 1만5502호로 전국 네 번째 규모이며, 인구 1만 명당 빈집 수는 61.2호로 전국 평균을 웃돈다.

이 같은 현상은 노후 주택이나 일시적 공가가 아니라, 인구 감소와 지역 기능 약화가 누적되며 주거 수요 자체가 줄어드는 구조적 현상이다. 특히 의성·영양·고령 등 군 지역에서는 인구 대비 빈집 비율이 매우 높아, 마을 유지 비용이 행정 부담으로 전가되는 악순환이 심화되고 있다.

마을 단위 실증 분석에 따르면 고령화율이 40%를 넘는 시점부터 빈집 비율이 급격히 증가하는 ‘위험 전이 구간’이 확인됐다. 고령화율이 70% 이상인 초고령 마을에서는 빈집 비율이 10% 안팎으로 고착되며, 사실상 주택 수요 소멸 단계에 진입한 것으로 나타났다.

여기에 교통 접근성이 결합되면 빈집 증가는 더욱 가속화된다. 버스터미널이나 기차역까지 평균 이동 시간이 30분을 초과하는 마을에서 빈집 비율의 편차와 증가 속도가 가장 크게 나타났다. 교통 여건은 편의 조건이 아니라 인구 유지와 주거 점유를 결정하는 핵심 변수로 작용하고 있는 셈이다.

빈집은 겉으로는 동일한 현상처럼 보이지만, 발생 원인과 정책 대응 방향은 지역 유형에 따라 근본적으로 다르다. 포항·경주 등 도시 지역의 빈집은 도시 확장과 신규 주택 공급으로 원도심 공동화가 발생한 반면, 농촌 지역의 빈집은 인구 감소와 고령화 심화로 주택 수요 자체가 사라진 것이 직접적인 원인이다.

하지만 현행 정책은 이런 차이를 충분히 구분하지 못한 채 철거·정비 중심의 획일적 대응에 머물러 있다. 이로 인해 활용 가능성이 남아 있는 빈집이 방치되면서 결국 안전 위험이 큰 빈집으로 악화되는 사례가 반복되고 있다.

황 박사는 빈집 정책이 ‘모든 빈집을 정비 대상’으로 보는 접근에서 벗어나야 한다고 강조한다. 교통 여건이 양호하고 고령화 수준이 낮은 지역은 빈집을 주거·체류·업무 자산으로 전환하는 ‘보전·활용 구역’으로 관리하고, 교통이 불편하고 고령화가 심화된 지역은 선택적 철거와 자연 복원을 병행하는 ‘정비·복원 구역’으로 관리하는 이원화 전략이 필요하다는 것이다.

또한 전력·상수도 사용량, 이동통신 데이터 등을 활용한 사전 모니터링 체계를 구축해 빈집 발생 징후를 조기에 감지하고, 관리 등급 악화를 예방하는 선제적 관리가 필요하다는 지적도 나왔다.

황성윤 박사는 “빈집 문제는 단순히 집이 비어 있는 현상이 아니라, 지역 공동체의 기능이 약화되고 국토 관리 비용이 급증하는 구조적 위기”라며 “고령화율과 교통 접근성을 기준으로 한 임계점 관리 전략으로 전환해야 한다”고 강조했다.

/피현진기자 [e-mail]