‘힐스테이트 대구역’ 미분양 물량 해소 “CR리츠 자산 하락” 수분양자와 갈등

84㎡ 평형 분양가 5억~6억원 대
분양가보다 낮은 가격서 거래
단지 가치 훼손 전환 불가 입장

미분양 아파트. /연합뉴스 제공

지방 미분양 물량 해소를 위해 10년 만에 도입된 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)가 수분양자들과의 의견 차이로 어려움을 겪고 있다.

22일 업계에 따르면  현대건설은 2021년 7월과 9월에 각각 분양한 주상복합 아파트 ‘힐스테이트 대구역 퍼스트(216세대)’와 ‘힐스테이트 대구역 퍼스트2차(174세대)’의 미분양 물량을 CR리츠로 담는 방안을 검토해왔다.

이 두아파트는 지난 3월 준공이 완료돼 입주가 시작됐으나, 초기 분양률은 50%에도 못 미쳐 상당수 물량이 미분양으로 남은 것으로 나타났다.

상황이 이렇다보니 최근 해당 아파트의 시행사는 지난달 수분양자들에 현재 남은 미분양 세대를 정부의 미분양 해소방안인 CR리츠로 담는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

CR리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들여 임대로 운영하다가 부동산 경기가 회복되면 매각해 수익을 내는 구조다. 최근 1호 CR 리츠가 대구 수성구 소재 ‘수성레이크 우방아이유쉘’ 미분양 288세대를 사들인 바 있다. 매입가는 감정평가액의 83% 수준이며, 2021년 분양한 아파트다.

하지만 CR리츠로 매각될 경우 분양가보다 낮은 가격에서 거래돼 단지의 가치를 떨어뜨릴 수 있다는 점이 수분양자의 불안감을 증폭시키고 있다.

두 아파트는 모든 세대가 84㎡의 단일 평형으로 당시 분양가는 5억 원~6억 원대가량에 달했다. 그러나 지난 3월 36평형 퍼스트 1차 아파트가 4억9000만 원에 실거래됐다. 현대건설에 따르면 해당 매물은 초기 일반 분양 이후 법인 세대에 분양한 물건으로 해당 법인이 이를 청산하기 위해 매물로 내놔 거래가 성사된 건이다.

다만 이전 분양권 실거래 평균인 6억2000만 원을 크게 밑도는 수준이었기에 자산 가치 하락에 대한 불안감이 커지고 있다. 

이와 관련 수분양자는 “대구 지역의 법인 명의로 등록된 매물로 해당 거래가 시세를 붕괴시켜 단지의 가치를 크게 훼손하고 기존 계약자들의 자산 가치를 무너뜨렸다“고 주장했다. 또 “당장 CR리츠로 매각될 경우 분양가보다 낮은 가격에서 거래돼 단지의 가치를 떨어뜨릴 수 있다”며 “민영으로 운영되더라도 임대 아파트를 고려하고 들어오지 않았다는 점에서 CR리츠로의 전환을 수용할 수 없다”고 덧붙였다.

업계 관계자는 “CR리츠이든 할인 분양이든, 그동안 미분양이 있었던 단지들은 갈등 해소를 위해 잔금 조정 등으로 수분양자들과의 조정에 들어갔다”며 “예를 들어 같은 주택을 평당 2000만 원에 넘긴다면 평당 3000만 원에 받은 가격은 결국 2000만 원으로 수렴되기 때문에 수분양자 입장에서는 손해를 본다고 생각할 수 있다”고 설명했다.

한편 대구의 미분양 아파트는 3월 말 기준 9177호로 전달보다 126호 증가했다. 악성 미분양인 준공 후 미분양은 3252호로 전달보다 185호 늘어났다. 

/김재욱기자 [e-mail]