전·월세 상한제로는 전세금 폭등 잡을 수 없다

▲ 안병국포항대 겸임교수·세무부동산계열

주택임대차보호법은 우리나라에만 시행되고 있는 법이다. 이 법에서 보호해 주는 전세제도도 우리나라에만 있는 제도이다. 전에는 은행에다 돈을 맡기면 상당한 이자를 주었다. 목돈을 임차인에게 받아 은행에 맡겨 놓으면 월세보다 이자가 더 나와서 임대인은 전세보증금을 받는 것을 선호했다. 투자를 잘하는 사람이나 사업을 하는 사람은 목돈이 필요하다. 목돈으로 전세금을 받아 증권이나 부동산매입 다른 임대사업 등으로 돈을 활용했다. 그래서 우리나라에서 전세제도가 발달하게 됐다.

가을 이사철도 아닌데 전세 값이 치솟고 있다. 그냥 조금 오르는 것이 아니라 폭등하고 있다. 아예 찾을 수 없을 정도로 품귀현상 까지 보인다. 비수기인데도 서울을 비롯한 수도권 주택 전세금 상승률이 21개월 만에 최고치를 기록했다. 가을철이 되면 “전세대란”이 더 심화될 것으로 보인다. 세입자들의 근심이 점점 커져 가고 있다. 전국 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율이 2009년 하반기부터 빠르게 상승하고 있으며 아파트 가격이 급등한 2002년 이후 11년 만에 최고 수준으로 기록하고 있다.

주택시장 왜곡으로 발생한 전세시장의 불균형의 해결 방법이 정부·여당과 야당의 입장차이가 커 시장의 정상화를 달성하기란 쉽지 않아 보인다.

주택 수요공급의 불균형으로 시작된 전세대란의 해결방법은 주택의 거래 활성화가 확실한 처방이라고 할 수 있다. 하지만 거래활성화의 4·1부동산 대책이 별다른 실효성을 거두지 못했다. 집을 구입하면서 여러 가지 세금으로 손해 본다는 불안한 심리는 주택구입 여력이 충분한 수요층에게도 전세를 선호 하게끔 만들었다. 장기화된 경기침체로 부동산 경기가 악화돼 주택매입을 기피하는 수요들이 전세로 몰리면서 벌어진 현상으로 앞으로 폭등세는 계속될 것이라고 내다보고 있다.

그런데 최근 우려스러운 정책이 나오면서 전세시장 혼란이 커지고 있다. 야당은 전세금 폭등으로 인한 안정화대책으로 전·월세 상한제를 도입하자고 요구 하고 있다. 주택거래활성화 대책인 다주택자 양도세중과세 폐지와 분양가상한제 폐지를 내놓은 정부 상대로`빅딜`을 삼자는 것이다. 다주택자 양도세중과세 폐지와 분양가 상한제 폐지는 주택거래 활성화의 대책으로 가장 효율적인 정책으로 인정받고 있다. 민주당은 세입자에게 임대차계약을 연장 할 수 있는 권리를 한 차례 주고 연 5% 이내로 전월세금 상승률을 제한하는 주택임대차보호법 개정안을 발의 한바 있다. 하지만 인위적인 가격통제가 이루어질 경우 법 시행 전에 집주인이 한꺼번에 전세금을 올려 혼란을 가중 시킬 수 있다. 이 전·월세상한제는 1970년대 미국에서 잠깐 사용했다가 부작용이 속출하자 사용해서는 안 될 주택임대차 제도라고 선언 한바 있다. 우리나라에서는 1989년 주택임대차보호법이 개정되어 계약기간이 1년에서 2년으로 연장되었을 때가 있었다. 이때 집주인들이 미리 전세금을 올려 그해 전세금 20%이상 급등했다.

전·월세상한제가 시행 된다면 시장은 어떤 현상으로 나타날까? 일단 임차인들은 환영할 것이다. 기간을 연장할 수 있는 계약갱신요구청구권 따라오게 되어 2년에서 4년으로 연장 가능하고 임대보증금과 월세는 연 5%만 올려주고 거주하는 것이 보장된다. 이로 인한 전세수요는 단기간에 폭발적으로 늘어날 수 있고 임대인은 4년 동안 올려 받지 못할 임차료 한 번에 올려 전세수요를 기하급수적인 증가를 가져 올 것이다. 결국 전·월세 가격은 단기 폭등 사태를 불러오게 된다.

지나친 임대료 규제를 통해서 전세대란을 막으려는 대책 보다는 다주택자 중과세 폐지 등을 통해 주택거래 활성화를 가져오고 구매력 있는 수요자들을 매매로 유인해야 한다. 그래서 비정상적으로 쏠린 전세수요 분산을 가져와야 한다. 임대료 규제를 통해서 전세난을 해결하고자 하는 전월세 상한제는 부메랑이 되어 시장가격 폭등으로 돌아온다. 전세금 단기 폭등이 될 수 있다는 사실을 반드시 기억해야 한다.