공공주도 재개발·재건축… ‘毒 될까, 藥 될까’
공공주도 재개발·재건축… ‘毒 될까, 藥 될까’
  • 안찬규기자
  • 등록일 2021.02.07 20:01
  • 게재일 2021.02.08
  • 댓글 0
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정부 25번째 부동산 대책 발표… 기대반 우려반
낙후 주거지 공공정비 취지는 좋지만 전문가들은 ‘글쎄’
현물선납 방식 도입 등 실정과 다른 까다로운 조건으로
주민동의 힘들고 현 도정법과도 충돌… 추가 대책 필요
지난 5일 국토교통부와 서울시, 용산구는 서울역 쪽방촌 주거환경 개선을 위한 공공주택 및 도시재생 사업’ 추진계획을 발표했다. 사진은 7일 서울 동자동 후암특별계획구역 1구역 1획지와 일대. /연합뉴스

문재인 정부가 25번째 부동산대책인 ‘공공주도 3080 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 지난 4일 발표했다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 이 대책을 “공급 쇼크 수준”이라고 평가하면서 주택시장 안정을 확신했다. 다만, 부동산 전문가들 사이에서는 사업 조건이 까다로운데다 주민 동의를 얻기 어려운 부분이 많아 성공을 담보하기 어렵다는 분석이 줄을 잇고 있다. 이번 대책이 공공 주도 개발 대상지뿐 아니라 이외 지역의 무주택자·다주택자에 이르기까지 광범위하게 영향을 미치기 때문에 이번 대책 흥행에 관심이 쏠리고 있다.

정부는 지난 4일 도심공공주택복합사업으로 전국 19만6천가구(서울 11만7천가구), 공공시행 정비사업으로 13만6천가구(서울 9만3천가구) 등을 추가 공급한다고 밝혔다. 이번 사업으로 나오는 물량 중 70∼80% 이상이 분양 방식으로 공급된다. 임대주택 위주로는 ‘내집 마련’을 원하는 실수요자를 만족시킬 수 없다는 시장의 지적을 수용한 조치다. 사업내용 중 공공직접시행 정비사업(공공정비)과 도심 공공주택 복합사업(도심 복합 사업) 등은 노후 빌라와 준공업 지역 등을 고층아파트로 재정비하는 사업이다. 국토부가 현재 검토 중인 사업지는 222곳(재건축 사업지 포함)에 달한다. 대다수는 저층 주거지와 준공업 시설들이다.

이번 공공사업은 LH·SH 등 공공기관이 100% 시행사로 참여하고, 사업지에 인센티브를 제공한다. 용적률(사업부지 대비 지상건축연면적 비율) 인상과 인허가 절차 간소화가 대표적이다. 다만, 사업 진행 과정에서 발생하는 수익은 공공과 나눈다. 수익의 일부만 조합원에게 주겠다는 뜻이다.

사업이 진행되려면 다소 까다로운 조건이 붙는다. 도심복합사업의 경우 조합원 2분의 1의 동의를 거쳐 사업 제안을 할 수 있고, 이후 ‘1년 이내’ 3분의 2의 동의를 거쳐야 한다. 기존 민간 재개발 동의율인 4분의 3보다 낮지만, 이를 1년 이내에 받는건 쉽지 않을 것이라는 지적이 많다. 낮은 동의율이 추후 분쟁을 키울 수 있다는 우려도 있다. 현재 도시 및 주거 환경정비법에 따르면 경우 주민 30%가 재개발 사업에 반대할 시 지자체장은 해당 구역의 정비사업 자격을 해제할 수 있다고 명시돼 있다. 공공 직접 시행 정비사업의 근거법도 도정법이어서 3분의2 주민의 동의를 얻어 사업을 진행해도 추후에 나머지 주민이 반대의사를 밝히면 다시 해제될 수도 있다는 의미다.

이번에 도입된 헌물선납 방식도 논란이 많다. 이는 조합원들이 사업권을 공공에 넘기기 위해 가지고 있는 집이나 토지를 LH·SH에 파는 것을 말한다. 돈을 받는 것은 아니지만, 추후 새 아파트에 입주할 때 분양가에서 현물선납금액을 뺀 차액만 내면 된다. 문제는 현물선납 시기가 관처리분단계가 아닌 사업 시작 단계(지구지정)에 매겨진다는 것. 사업이 진행되는 3∼5년간의 감정가 상승액을 보장받지 못해 현재로서는 조합원들이 받는 수익이 줄어들 수 밖에 없다. 또 통상 정비 사업 등 개발 사업의 수익성은 일반 분양의 분양가에서 결정되는데, 아직 분양가 기준이 마련되지 않아서 이를 보완한 추가 대책이 필요하다는 목소리가 높다.

포항지역의 한 부동산 전문가는 “정부의 주택공급 청사진은 장기적으로 볼 때 좋은 정책이라고 생각이 되지만, 세부적인 내용을 살펴보면 현장의 실정과는 괴리감이 드는 부분이 많다”면서 “수익성이 나오지 않는다면 사업에 동의할 주민이 적을뿐더러, 도정법과 상충되는 주민 동의율 등을 보면 부족하다 못해 허술하기까지 하다”고 지적했다.

/안찬규기자 ack@kbmaeil.com

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