부동산 규제 완화 지방 차등 적용을

새 정부 주담대 LTV 올려도
총부채상환 DSR 묶이면 반쪽
저소득 계층일수록 대출 막혀
일자리 적은 지방도시 ‘치명적’
미분양사태 풀 수 있을지 관심

부동산 거래가 얼어붙으며 지역 경제 역시 덩달아 침체기를 겪고 있는 가운데, 차기 정부의 부동산 정책은 이러한 지역 여건을 고려한 맞춤형 해법으로 추진돼야 한다는 지적이다.

차기 정부가 대출 규제 완화를 위해 주택담보대출비율(LTV) 상향을 추진할 것으로 예상되는 가운데, 추가적인 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화가 어느 선에서 정해질지 관심이 쏠리고 있다. 부동산 정책의 최대 이슈가 대출 관련 정책인 만큼, 이와 관련해 주택담보대출비율(LTV) 상향만으로는 반쪽짜리 정책이 될 것이라는 분석이 지역 부동산 업계로부터 나오고 있다.

일단 윤석열 당선인이 부동산 분야에서 대출과 관련해 내세운 공약은 주택담보대출비율(LTV)의 상향이다. 공약은 LTV를 생애 최초 주택 구매 가구는 80％로, 전체적으로는 70％로 상향하는 것을 골자로 하고 있다. 현재 LTV는 규제지역 여부, 집값, 주택 보유 상황 등에 따라 20∼70％로 차등 운영된다. LTV란 주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율을 뜻하며, 이 비율이 높을수록 대출받을 수 있는 금액이 늘어난다. 즉, 주택담보대출비율이 60％라면 5억짜리 주택을 담보로 빌릴 수 있는 최대금액은 3억원(5억×0.6)이 된다.

하지만, 여기에는 함정이 있다. 바로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제인데, DSR이란 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중을 뜻한다.

현 정부의 대출 규제로 인해 올해 1월부터는 총대출 규모가 2억원을 초과하면 차주단위(개인별) DSR 규제를 적용받고 있으며, 이 경우 연간 원리금 합계가 소득의 40％(제2금융권 50％)를 초과한 경우 신규 대출을 받지 못한다. LTV가 상향 되더라도 소득이 낮으면 대출이 어려워지는 것. 더구나 올해 7월부터는 차주단위 DSR 규제 대상이 대출액 합산 1억원이 넘는 대출자까지 확대되며 적용 범위가 더욱 커질 전망이다.

특히 이러한 DSR 규제는 서울이나 수도권보다 양질의 일자리가 적어 소득 자체가 낮은 지방 도시들에 더욱 치명적이란 것이 부동산 업계의 주장이다. LTV 상향도 좋지만 DSR 역시 추가로 완화시켜야 지역 부동산이 살아날 수 있다는 것. 실제로 경북 대표 도시인 포항과 경주의 경우 정부의 대출 규제로 현재 부동산 거래가 얼어붙은 상태다. 이는 최근 들어 급격하게 상승한 분양가 때문으로 보는 시각이 많은데, 업계는 높아진 분양가와는 반대로 대출 규제가 강화되며 실소유자들이 분양을 포기하는 사례가 속출한 것으로 보고 있다. 그 결과 포항과 경주는 미분양 물량이 쏟아지며 최근 미분양관리지역으로 지정되기도 했다. 다만, 전체적으로 DSR과 LTV가 동시에 완화되면 가계부채 문제가 심각해질 수 있다는 우려도 있어 차기 정부가 이를 어떻게 해소하며 정책을 펼칠지에 업계의 촉각이 곤두서 있다.

지역 부동산 관계자는 “현 정부 정책의 실패로 가장 먼저 꼽히는 것이 규제 일변도의 부동산이었던 만큼, 차기 정부의 부동산 규제 완화에 많은 관심이 집중돼 있다”며 “지역 경제를 제대로 돌아가게 하는 밑거름이 부동산이며 이를 살리기 위해서는 LTV 상향과 더불어 DSR 완화가 꼭 필요하다. 일괄 적용이 힘들다면 지역별로 그 여건을 고려해 차등 적용시키는 방안도 고려해야 한다”고 말했다.

/전준혁기자 [e-mail]