상인의 버는 돈과 지키는 돈

▲ 안병국 포항대 교수·세무부동산계열

영세 상인을 포함한 평범한 상인들이 다른 사람의 상가건물을 빌어서 상업행위를 하는 것을 보호해 주기 위한 법률이 `상가건물 임대차 보호법`이다.

이 법은 상가건물 임대차에서 일반적으로 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호해 줌으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 민법에 대한 특례를 규정하기 위하여 제정된 법률로서 2002년 11월1일부터 시행되고 있다. 그 이전에는 일반적인 민법의 임대차 법률에 의해서 규정되고 있었다.

적용되는 대상건물은 사업자등록의 대상이 되는 임대차에 대하여 적용이 된다. 사업자등록의 범위를 부가가치세법, 소득세법 또는 법인세법 규정에 의한 모두로 규정하고 있다. 따라서 상가건물의 임차인이더라도 비영리사업을 위한 임차인은 이 법의 적용을 받지 못한다. 예를 들면 동창회 사무실, 종친회 사무실 등이 여기에 속한다. 현행 소득세법이나 부가가치세법, 법인세법에서의 사업자등록 대상은 개인뿐만 아니라 법인도 포함하고 있다. 그러므로 주택 임대차 보호법과는 달리 상가건물 임대차 보호법의 적용 대상은 법인인 임차인도 해당된다고 할 것이다.

주택 임대차 보호법에서는 적용되는 주택에 대한 보증금의 범위를 두고 있지 않아 주거용이면 그 보증금이 10억이든 20억이든 관계없이 적용의 대상이 되고 있으나 상가건물 임대차 보호법의 경우에는 대통령령이 정하는 보증금을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 아니한다고 규정함으로써 일정금액을 초과하는 임대차에 대해서는 그 적용을 하지 않는다. 입증되고 있는 현상이지만 상인들이 이 일정금액의 범위를 몰라서 본인이 상가건물 임대차 보호법을 적용받고 있는지 아닌지를 잘 몰라서 우왕좌왕 하는 경우가 흔히 발생하고 있다.

보증금을 정함에 있어서는 해당지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안해 행정단위별로 구분해 규정하고, 보증금 외에 월세가 있는 경우에는 그 월세를 은행법에 의한 금융기관의 대출 금리를 감안해 대통령령이 정하는 비율을 곱해 환산한 다음 그 금액을 포함해야 한다. 대통령령이 정하는 비율은 1분의 100을 말한다. 예를 들어 보증금 5천만원에 월세가 100만원인 상가임차인이 있다면 그는 환산보증금 1억5천만원에 그 건물을 임차하고 있다. 이렇게 정한 환산보증금이 각 지역마다 달리 정해져 있다. 달리 적용한 금액들이 법 제정 후 3차례에 걸쳐 상향 조정 하는것으로 개정 되었다. 최근 개정된 입법 예고를 살펴보면 서울은 3억원에서 4억원으로, 과밀억제권역은 2억5천만원에서 3억원으로 광역시 1억8천만원에서 2억4천만원으로 포항과 같이 기타 지역은 1억5천만원에서 1억8천만원으로 확대 됐다.

이 계약금액 범위 내에 포함되는 계약은 법에서 정한 특별 규정을 적용받게 된다. 보호의 지역별 기준금액 변경과 함께 개정 내용을 몇 가지 더 살펴보면 종전에는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 경우에는 이법이 적용되지 않아 임차인의 계약갱신요구청구권이 인정되지 않았지만 개정 법률에서 이러한 제한을 없애고 보증금액과 관계없이 전체임대차 기간이 5년을 넘지 않는 범위 내에서 임차인의 계약 갱신권을 인정했다. 단 임차인이 계약 갱신을 요구 했지만 3기에 달하는 차임을 연체한 사실이 있으면 임대인은 갱신을 거부 할 수 있다.

영세 상인을 위한 우선 변제의 대상범위도 지역별로 상향 조정 되었다. 지방도시의 개정된 기준을 보면 2천5백만원에서 3천만원으로 확대 되고 그중에서 최우선 변제금은 7백5십만원에서 1천만원으로 늘어난다. 또 다른 변경 내용을 보면 차임 또는 보증금이 임차상가에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담이 증감되어 경제사정의 변동으로 인하여 상응하지 못하게 된 때 당사자는 증감을 서로 청구할 수 있게 됐다. 만약 보증금을 증액하는 경우에는 법에 정한 기준 비율을 초과하지 못한다. 청구당시의 차임 또는 보증금의 9%를 초과하지 못한다고 돼 있다.

상인들은 자기소유 상가 건물에 영업을 하지 않는 이상 열심히 노력하여 소득을 증가시키는 것도 중요하지만 임대인에게 제출해 놓은 보증금 회수와 시작 당시 시설비를 어떻게 회수 하느냐가 더욱 중요하므로 상가건물 임대차 보호법의 기존 내용과 개정 내용을 잘 숙지한다면 안정된 영업을 이어갈 수 있을 것이다.