임대차(賃貸借)와 주택임대차

▲ 안병국포항대 겸임교수·세무부동산계열

당사자의 일방(임대인)이 상대방(임차인)에게 임대 목적물을 사용, 수익 할 수 있게 하고 상대방이 그 대가로써 돈을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이 우리의 민법에 임대차 계약이다. 사회생활을 영위하다 보면 다른 사람의 물건을 빌어 쓰는 경우가 흔하게 발생하는데 다른사람의 물건을 빌어쓰는 관계 중에서도 가장 중요한 것이 부동산이나 동산을 빌어 쓰는 임대차 일 것이다. 왜냐하면 돈을 주지 않고 빌어쓰는 사용대차(使用貸借)는 특별한 경우를 제외하고는 드문 일이고 사용하는 권리자에게 큰힘을 부여하는 전세권, 지상권 등 용익물권은 그 소유자가 등기부에 설정을 꺼려 하기 때문이다.

임대차는 동산이나 부동산 어느 것이나 그 목적물로 할 수 있는데 특희 생산시설이나 부동산을 빌어쓰는 계약은 사회경제적으로 매우 중요한 작용을 한다. 우리나라의 현실은 주택 또는 그주택의 일부만 빌어서 쓰는 사람이 많기 때문에 이용권자인 임차인을 보호 해 주지 않을 수 없다. 주택의 임차인은 경제적 약자가 많기 때문에 소유자에게 대항 할 수 있는 권리를 갖추지 않으면 불이익을 감수할 수 밖에 없고 또 이용하고 있는 목적물을 소유권자가 팔아 버리면 새로운 소유자에게 비워 주지 않을 수 없다. 이러한 연유로 생긴 유명한 법언(法言)이 `매매는 임대차를 깨뜨린다`이다. 임차인은 집을 돌려줌으로써 살곳을 잃게 되는 경우가 번번이 발생하고 있다.

도시화가 급속히 진행 되면서 발생한 사회적 폐단을 없애고 서민의 주거안정을 이루기 위하여 만든법이`주택 임대차보호법`이다. 앞에서 언급한 양자간에 공평한 임대차와는 달이 이법은 주택을 빌어쓰는 계약을 규제하는 특별법이다.

주택 임대차 보호법은 1981년 3월5일 제정된 특별법으로서 주택임대차에 관하여 민법에 비해 여러 가지 임차인에게 유리한 특례 규정을 가지고 있다. 이 법은 제정이후 물가상승률 등 사회변화에 맞추어 임차인 보호를 확대하고 강화하는 방향으로 꾸준히 개정이 이루어 지면서 오늘에 이르고 있다.

정부는 지난 13일 주택임대차보호법상 최우선 변제대상 세입자의 범위와 최우선변제금액을 확대하는 내용을 핵심으로 하는 이 법의 시행령 개정안을 입법예고 했다. 그 개정안을 살펴보면 포항과 같이 중소도시는 보호의 대상이 기존 소액보증금 4천만원 중 최우선 변제액 1천400만원에서, 4천500만원 중 1천500만원으로 확대 되었다. 이 내용으로 전국의 소액임차인이 39만6천 가구가 추가로 혜택을 받게 된다.

또한 전세에서 월세로 전환되는 금액 부담을 덜어 주었다. 최근 주택 임대시장에서는 전세보다 반전세, 반전세 보다 월세를 선호하는 현상이 두드러지게 나타나고 있다. 주택 소유자나 건물주들이 시중금리가 낮은 상황에서 임대수익을 높이기 위해 전세를 반전세 또는 월세로 전환하고 있는 추세다. 서민들이 월세 부담이 증가하는 것을 최소화 하기 위해 주택 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 상한비율을 현행 연 14%에서 연 10%로 낮추었다. 예를 들면 아파트를 전세 2억원에 임대하고 있는 집주인이 보증금 일부인 1억원을 월세로 전환을 요구 한다면 지금까지는 최고 연 14%인 1천400만원을 적용해 월116만원 요구할 수 있었다. 하지만 내년 부터는 최고 연 10%인 1천만원을 적용해 월 83만원을 넘을수 없게 개정안이 이루어 졌다.

정부가 기대하는 월세시장의 안정효과는 크지 않을 것이라고 보인다. 이미 시장에는 주택 월세시장이 하한 조정되면서 아파트는 월세 전환 상한선인 10%보다 낮은 6%수준에 불과하기 때문이다.

이번 개정안은 내년 1월부터 시행되기 때문에 2014년부터 체결한 계약부터 적용된다. 시행령 개정 전이든 후든 간에 임대보증금중 최우선 변제의 범위가 보증금의 일부 밖에 되질않아 세입자들은 계약함과 동시에 동사무소에서 전입신고 후 확정일자를 받아야 보다 안전한 보증금 회수방법 일 것이라 본다. 마지막으로 임대인들의 전·월세 상한제를 어기더라도 처벌조항이 없다는 것이 아쉽다. 임대인이 전환율을 높이 적용하더라도 세입자는 법원에 소송으로 다투는 방법에 별다른 방법이 없는 것이 법 개정의 안타까움이 있다.