양도세 중과세 폐지와 분양가 상한제 탄력운용

▲ 안병국 포항대 겸임교수·세무부동산계열

정부와 여당은 전·월세난을 해결하기 위해 다주택자 양도소득세 중과세 폐지와 분양가 상한제 탄력적용으로 부동산 매매시장을 활성화하는 방안을 추진하기로 했다. 그러나 야당은 이러한 대책이 근본적인 처방이 아니라며 반대하고 있다. 국회 심의 과정에서 여야 간의 충돌이 불가피하다.

다주택자 양도소득세 중과세 폐지와 분양가 상한제 탄력적용이라는 두 가지 방안에 대한 내용을 정리해 보기로 한다.

다주택자 양도세 중과세라는 의미는 다주택자에 대해 그가 보유하고 있는 주택을 매매했을때 양도차익이 발생하였을 경우 중과세하겠다는 의미이다. 지금은 일시적으로 부동산의 경기가 나빠서 매년 연장해 가고 있고 잠정적으로 2013년 말까지 연장된 상태다. 원칙적으로는 2014년에는 다주택자에 대한 양도세 중과세가 환원될 예정이다. 1세대 2주택자는 먼저 파는 주택에 양도차익의 50%를, 1세대 3주택자는 먼저 파는 주택의 양도차익에 대해 60%를 중과세한다.

지금은 2013년 말까지 한시적으로 중과세를 유예하고 일반세율 6~38%를 적용하고 있다. 이 다주택자 양도세 중과세를 내년에 환원해 중과세해야 한다. 만약 매도할 경우라면 다주택자는 올해말까지 해야 할 것이다. 이 대책으로 내년의 주택시장에 부자들을 끌어들이게 할 것이라는 판단에서다.

분양가 상한제란 공동주택의 분양가를 산정할 때 일정한 표준건축비에 감정한 택지비를 더해 분양가를 산정하게 하고 그 가격 이하로 분양하게 해 분양가격을 안정시켜 주택공급을 원활하게 하려는 제도다. 이 제도는 주택가격이 급등하면서 주택건설업들이 과도하게 이익을 취하고 있다는 사회적 비판에 따라서 2005년 주택법을 개정하여 시행하고 있다.

분양가 상한제 적용주택을 분양할 때 입주자 모집승인을 받으면 그 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비, 그 밖의 비용 등 분양가격을 공지해야 한다. 분양가상한제 적용주택은 전매행위가 제한되며 수도권은, 공공택지 중 해당지구 면적 50% 이상이 개발제한구역을 해제하여 개발한 경우 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택은 분양가격이 인근 지역 주택매매가격의 70% 이상이면 7년 동안, 그 미만이면 10년 동안 전매가 제한된다. 수도권 외는 공동택지 3년, 민간택지 1년간 전매가 제한된다.

이와 같은 주택가격 규제는 1979년부터 분양상한가라는 제도를 도입하여 시작했고 1989년에는 주택분양가 연동제로 개선됐고 외환위기 이후 주택시장이 침체하자 1997년 1월 강원, 충북 등 4개 전역의 전용면적 85㎡ 이하의 자율화를 시작으로 규제 완화됐다. 이어 1999년 국민주택기금을 지원받는 아파트 외는 전면 자율화로 사실상 가격 규제가 무력화됐다.

그 후 다시 주택가격이 급등하자 노무현 정부는 분양가 상한제를 재도입해 가격 규제를 하게 된 것이다. 당초 사업주체가 공공이 개발해 분양한 택지 안에서 건설해 공급하는 주거전용면적 85㎡이하의 주택에 적용했고, 2006년 2월에는 85㎡이하 주택에만 적용하던 것을 85㎡초과 주택으로 확대 적용했다.

2006년 7월 85㎡ 초과 주택 분양가 상한제 적용 중대형 주택의 당첨자 선정 시 시세차익을 환수하기 위해 주택채권입찰제도를 도입하였다. 2007년 9월에는 분양가 상한제 전면적용을 위해 주택법령을 개정하여 시행했는데, 분양가 상한제 적용주택이 민간택지에서 공급하는 공동주택까지 확대했고, 토지 임대부 분양주택 및 환매조건부 분양주택 제도 등이 도입돼 주택채권입찰제도를 보완했다. 이 제도하에서 분양받으면 처음 분양받는 사람에게 시세 차익이 생기는 폐단이 있다.

양도세 중과세와 분양가 상한제는 주택 투기 열풍이 있었을 때 뜨겁게 달아오른 부동산시장을 식힐 때 쓰는 정책이다. 지금은 주택매매 시장이 뜨겁기는커녕 한겨울에 꽁꽁 얼어붙은 얼음 같은 거래 실종기이다. 그러하기 때문에 다주택자 양도세폐지, 분양가 상한제 탄력 운용이 꼭 필요한 때이다.