미등기·무허가 건물도 주택임대차보호법 적용

미등기 또는 무허가 건물에 임차한 대지가 경매 진행 시 임차인들은 보증금을 보호 받을 수 있는 주택임대차보호법 적용 여부에 궁금해 하는 분이 많다. 결론부터 말하면 대항요건을 갖췄으면 주택임대차보호법에 의해 보호 받을 수 있다. 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정하고 있으므로 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관해 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 구분하고 있지 아니므로 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관해 아직 등기를 마치지 아니했거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다. 따라서 대항요건(주민등록전입과 인도) 및 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택 대지의 환가금액에 대해 소액보증금 중 일정액과 우선변제권을 인정 받을 수 있다. 참고로 주택임대차보호법은 주거용 임차인 보호를 목적으로 하기 때문에 주거용 건물인지 여부를 판단함에 있어서는 임대차 목적물의 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라 정해야 하고 주거용과 비주거용으로 겸용으로 쓰는 경우 임대차의 목적과 건물의 구조 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려해 합목적적으로 결정해야 한다는 것이 대법원 판례의 견해이다. 따라서 주된 목적이 주거용인 경우에는 비록 상가 건물이라도 주택임대차보호법의 적용을 인정한다.

류정선 쿠쿠 공인중개사