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미등기·무허가 건물도 주택임대차보호법 적용

미등기 또는 무허가 건물에 임차한 대지가 경매 진행 시 임차인들은 보증금을 보호 받을 수 있는 주택임대차보호법 적용 여부에 궁금해 하는 분이 많다. 결론부터 말하면 대항요건을 갖췄으면 주택임대차보호법에 의해 보호 받을 수 있다. 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정하고 있으므로 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관해 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 구분하고 있지 아니므로 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관해 아직 등기를 마치지 아니했거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다. 따라서 대항요건(주민등록전입과 인도) 및 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택 대지의 환가금액에 대해 소액보증금 중 일정액과 우선변제권을 인정 받을 수 있다. 참고로 주택임대차보호법은 주거용 임차인 보호를 목적으로 하기 때문에 주거용 건물인지 여부를 판단함에 있어서는 임대차 목적물의 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라 정해야 하고 주거용과 비주거용으로 겸용으로 쓰는 경우 임대차의 목적과 건물의 구조 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려해 합목적적으로 결정해야 한다는 것이 대법원 판례의 견해이다. 따라서 주된 목적이 주거용인 경우에는 비록 상가 건물이라도 주택임대차보호법의 적용을 인정한다.류정선 쿠쿠 공인중개사

2011-06-20

전세계약과 전입신고

전세계약을 할 때 가장 큰 걱정은 어떻게 하면 보증금을 보장 받을 수 있는가 하는 것이다. 최근 전세가 상승으로 세입자 입장에서 전세보증금은 전 재산이나 마찬가지로 염려되는 것은 당연한 것. 먼저 임차할 주택의 등기부등본을 떼어 선 순위 근저당이 있는지, 있다면 금액이 얼마인지를 알아보고, 가압류·가등기 등 소유 및 권리에 제한되는 물권 및 채권이 있는지를 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.계약 시 반드시 소유자를 확인하고 소유자와 직접 계약해야 한다. 계약을 하고 나면 보증금을 보호받기 위해 즉시 전입신고와 함께 확정일자 날인을 받아야 한다.`주택임대차보호법`상 보증금을 보장받기 위해서는 두가지 요건을 충족해야 우선변제권을 행사할 수 있기 때문이다.그렇다면 주민등록 전입신고의 효력발생 시기는 언제부터인가도 중요한 문제다.주택임대차보호법에서 `임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친때에는 그 익일(다음날)부터 제3자에 대해 효력이 발생한다`고 규정하고 있다. 따라서 근저당설정과 전입 및 확정일자가 같은날이면 근저당이 우선함을 유의해야 한다.확정일자를 먼저받고 주민등록 전입신고를 나중에 한 경우 주민등록 전입일 익일부터 확정일자에 대한 우선변제권이 주어지고, 반면에 주민등록을 먼저하고 확정일자를 나중에 받은 경우 그 대항력 발생 시기는 주민등록 전입일 익일부터 발생하나 우선변제권은 확정일자 받은 날로부터 발생한다.그러므로 임차인은 보증금 보호를 위해 계약 즉시 반드시 전입신고와 확정일자를 동시에 받아둬야 한다.이문옥 탑 공인중개사

2011-05-23

국토종합계획과 도시계획

국토계획체계는 국토기본법 국토의 계획 및 이용에 관한법률, 건축법을 기본아래 토지이용규제와 개발행위 허가를 하고 있다. 국토기본법에서는 국토를 이용개발 및 보전함에 있어 미래의 경제적 사회적 변동에 대응해 국토가 지향해야 할 발전 방향을 설정하고 이를 달성하기 위해 국토계획을 세워야 한다고 규정하고 있다.국토계획은 도 종합계획 시·군종합계획 지역계획 부분별 계획으로 나눈다. 국토종합계획은 국토해양부장관이 수립을 하며 국토 전역을 대상으로 해 장기적인 발전방향을 제시하는 종합계획이다. 도 종합계획 및 시군종합계획의 기본이 된다. 20년 단위로 장기계획이다. 다른법령에 의해 수립되는 국토에 관한 계획에 우선하며 그 기본이 된다. 다만 군사에 관한 계획과 대해서는 그러하지 아니하다. 5년마다 국토종합계획을 전반적으로 재검토하고 필요한 경우 이를 정비해야 한다. 국토종합계획은 다른 법령에 의해 수립되는 국토에 관한 계획에 우선하는 계획이며 시·군 종합계획은 도시계획을 말한다. 또 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 위임하는 형식을 취하고 있다.국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 도시계획은 도시기본 계획과 도시관리계획으로 구분된다. 기본계획은 기본적인 공간 구조와 장기발전 방향을 제시하는 종합계획으로서 도시관리 계획 수립의 지침이 되는 계획을 말한다. 도시관리계획은 특별시, 광역시, 시 또는 군의 개발 정비 및 보전을 위해 수립하는 토지이용, 교통환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 후생, 안보, 문화 등에 다음의 계획을 말한다. 용도지역·용도지구의 지정 또는 변경에 관한계획, 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화 조정구역, 수자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획, 기반시설의 설치 정비 또는 개량에 관한 계획, 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획 등 어느 부분 우리 현실에 구속을 하지 않는 것이 없다. 이 때문에 관리계획에 많은 사람들이 관심을 보이고 지가상승에 지대한 영향을 미친다. 포항도 빨리 종합계획이 발표돼 정비가 돼야 할것으로 본다.김은정 금탑 공인중개사

2011-05-02

칠곡 금암리 일원 주민 휴식공간 만든다

칠곡군 개발제한구역 내 정부가 매입했던 토지가 주민휴식 공간으로 바뀐다. 21일 국토해양부(장관 정종환)는 경북 칠곡군 동명면 금암리 1031-4번지 일원(3천256㎡) 개발제한구역 내 정부가 매입한 토지에 산책로, 체육시설 등을 설치해 주민휴식 공간으로 활용하는 여가녹지조성사업을 추진하고 있다고 밝혔다.이곳에는 총 6억원(국비 5억4천만원·지방비 6천만원)의 사업비가 들어간다.또 올해부터는 이 사업이 친환경적으로 추진되도록 사업시행 방법이 개선됐으며, 인공시설물 설치를 최소화하고 조성 대상지의 50% 이상은 탄소 숲 조성을 위한 수목식재를 의무화할 계획이다.국토해양부는 지난 3월4일부터 31일까지 지자체를 대상으로 공모를 실시해 총 10곳의 지자체에서 사업제안서를 신청했으며, 관련 학계·협회 등 전문가로 구성된 선정위원회의 평가를 거쳐 8곳이 선정됐다.올해 선정된 곳은 칠곡군을 포함, 서울 강서구·구로구, 부산 북구, 광주 북구, 대전 서구, 경기 구리시·남양주시 등이며 총 37억8천만원의 예산이 지원된다. 국토해양부는 이 사업을 지속적으로 추진해 주민만족도 제고와 저탄소 녹색성장 정책에 적극 부응해 나갈 계획이다./윤경보기자

2011-04-25

부동산 경매 주의점

전세가격 인상과 주택가격이 회복세를 보이면서 부동산 경매에 관심을 가지는 실수요자들이 부쩍 늘고 있다. 부동산 경매가 대중화 되면서 실수요자들 뿐만 아니라 재테크 수단으로 각광을 받고 있는 것이다. 경매부동산을 받기 위해서는 우선 경매 물건 정보수집과 물건에 대한 권리분석 능력이 필요하다.경매물건 정보는 시중에 나오는 경매정보지와 경매 사이트가 있고, 무료로 볼 수 있는 대법원 경매정보 사이트를 이용하면 언제든지 검색할 수 있다. 초보자들은 권리분석에 대한 지식이 부족하기 때문에 경매책자나 강좌를 통해 반드시 권리분석 능력을 습득한 후 경매 입찰에 참여 하여야 하고 아니면 전문가의 도움을 받아 응찰 해야 한다.권리분석을 잘못하여 손해를 볼 수 있으니 주의하지 않으면 안된다. 응찰을 하고자 하는 물건의 권리분석이 마무리 되면 현장 확인과 시세파악을 반드시 해야 한다.시세파악을 잘못해 오히려 시세보다 비싸게 낙찰 받는 경우도 있기 때문이다. 응찰가격을 결정할 때 아파트의 경우 관행적으로 지급하는 이사비용과 밀린 관리비 비용도 감안 해야 한다. 응찰을 할때는 신분증, 도장, 보증금 등을 준비해야 한다. 보증금은 과거에는 응찰가격의 10% 였지만 지금은 최저입찰가격의 10%다. 보증금이 부족하면 무효가 되니 각별히 주의해야 한다. 입찰표를 작성할 때 입찰가격을 수정하면 무효가 되니 잘못 기재 했다면 새 용지에 다시 쓰야 한다. 일반인들이 실수를 많이 하는 부분이다.이문옥 탑 공인중개사

2011-04-18

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