금리 잘 따져야 `이자폭탄` 피한다

■ 주택담보대출

한국은행이 상반기 통틀어 기준금리를 0.75% 올림에 따라 은행권 주택담보대출 금리가 30개월만에 최고수준을 기록하고 있다. 정부가 성장보다는 물가 안정에 주력한다는 정책을 펼치고 있어서 향후 추가적인 금리인상이 예고되고 있다.

이런 추세로 기존의 변동금리형 주택담보대출을 받았던 대출고객들의 이자부담이 커지면서 시중금리가 변동해도 대출금리가 변하지 않는 고정금리형 주택담보대출과 관련한 보험상품들을 소개한다.

우선 고정금리 담보대출 상품으로는 4가지종류의 상품을 알아본다.

첫번째는 주택금융공사의 U- 보금자리론이 있다.

현재 기업은행과 삼성생명, 두군데 금융기관에서만 취급을 하고 있으며 중도상환수수료가 대출 후 1년까지 2.0%, 1~3년까지 1.5%, 3~5년까지 1%로 다소 높게 부과가 되는 편이기 때문에, 대출상환 계획을 5년 이상으로 잡고 있을 때 적합할 수 있는 상품이다.

주택금융공사의 U보금자리론에서 파격적인 조건으로 4%대의 혼합형 고정금리 상품이 탄생했다.

부부합산 연소득이 2천5백이하일때 3%대의 고정금리도 가능하다.

1. KB시세나 감정가에서 60%까지 필요할때는 4%대 중반의 혼합형으로 고정금리 적용하고 거치기간은 3년만 선택이 가능하다.

2. KB시세나 감정가에서 70% 까지 필요할때는 5%대 초반의 기본형으로 고정금리 적용하고 거치기간 0,1,2,3년 선택가능하다. KB시세나 감정가에서 60% 초과시 거치 1년이다.

3. KB시세나 감정가에서 60% 까지 필요할때는 최저 4.36%대의 변동금리 적용, 거치기간 0,1,2,3년 선택가능하다. 대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년 등이 있다.

두번째로는 국민은행의 KB 고정금리 모기지론이 있다.

이 상품은 대출기간이 10~30년에 금리가 4.8~ 5.3%가 적용되며 국민주택규모 전용면적 60평방미터 이하의 주택을 구입시 우대금리가 적용된다.

세번째로는 2011년 4월부터 출시된 신한은행의 신한 금리안전 모기지론이 있다.

기본형은 만기 3~15년까지이며 최저 4.9%의 고정금리형이다. 혼합형은 3~5년간 고정금리를 적용하고 이후 코픽수 연동금리를 적용하므로 엄격하게 보면 고정금리와 변동금리의 혼합형이라고 볼 수 있다.

이 상품에 가입해 만기까지 고정금리를 적용하고 바로 분할상환을 할 경우 최근 금융감독원에서 발표한 바와 같이 총부채상환비율(DTI)이 15%까지 확대된다.

넷째는 외환은행의 예스 안심전환형 모기지론이 있다.

3~5년간 고정금리를 적용하고 이후 변동금리로 전환이 가능하다.(현재 5.1%수준)

대출기간의 10~30년까지이며 원리금 또는 원금 균등분할상환방식이다.

이렇듯 고정금리형 상품들이 나오고 있지만 무엇보다 중요하게 경계해야 할 것은 고정금리가 좋으냐 변동금리가 좋으냐는 획일적 판단이다.

상환능력이나 대출기간 설정범위등을 전체적으로 고려하여 나에게 맞는 적절한 상품을 선택하는 지혜가 필요하다.

그 중 대출기간에 따라 적합한 금융상품의 선택이 가장 필요하다.

우선 단기간(1~3년)상환을 고려하고 사용할 때 적합한 주택담보대출 상품이다.

첫째, 시중 은행들의 일반적 코픽스 변동금리 상품은 연 4.3~4.6%의 금리로, kb시세의 60%까지 대출이 가능하다.

코픽스 6~12개월 변동금리다. 설정비면제, 대출기간 최장 30년, 거치기간 1~3년, 대출금액의 10~30%까지 중도상환수수료 면제 등이 이점이다.

둘째, 시중 보험회사 3년 고정금리 상품도 단기형으로 적합하다.

3년 고정금리로, 현재 연 4.9~5.1%의 금리로 대출이 가능하며 대출한도는 kb시세의 60%까지 이다. 참고로, 3년 고정금리 주택담보대출 상품은 현재 보험회사가 시중은행보다 대출금리가 더 낮은 편이다.

아울러 설정비면제, 대출기간 최장 30년,거치기간 1~5년, 소득증빙 필요없고, 대출금액의 30~50%까지 중도상환수수료가 면제된다.

중장기(3~5년 이상)적으로 사용할 때 적합한 주택담보대출 상품이다. 주로 장기 고정금리 주택담보대출 상품이다.

첫째, 주택금융공사 의 u-보금자리론이다.

현재 기업은행과 삼성생명, 두군데 금융기관에서만 취급을 하고 있으며 중도상환수수료가 대출 후 1년까지 2.0%, 1~3년까지1.5%, 3~5년까지 1%로 다소 높게 부과가 되는 편이기 때문에, 대출상환 계획을 5년 이상으로 잡고 있을 때 적합할 수 있는 상품이다.

그리고 소득증빙이 힘든 고객들은 추정소득으로도 신청이 가능하고 거치기간 끝나고 원금에 대한 부담이 있으면 만기일시 상환 옵션 선택이 가능하다.

둘째, 시중 모 보험회사 10년 고정금리 상품

초기 1년은 연 4.9%, 그리고, 나머지 9년은 연 5.4~5.5%, 이렇게 총 10년 고정금리로 대출이 가능하며 대출한도는 kb시세 상한가의 60%까지다.

역시 설정비면제되며, 대출기간 최장 30년, 거치기간 1~5년, 소득증빙이 필요없다, 중도상환수수료는 대출 후 3년까지 부과 된다.

/윤희정기자 [e-mail]

<도움말 = 류창훈 맨앤컴퍼니 ㈜ 포항VIP지점>