전세사기 급증…두눈 뜨고도 당하기 쉽다

계약 전 세입자 필수 체크사항
불법-무허가주택 여부 꼭 확인
선순위 권리관계도 파악해야

최근 부동산 경기가 부진한 상황인 가운데 서민들의 내집마련의 직전 단계라고 할 수 있는 전세계약을 둘러싼 사기범죄가 빠르게 늘어나고 있어 유의할 필요가 있다.

 

전세계약 이전 반드시 주택상태가 불법이나 무허가 주택인지 아닌지를 확인해야한다.

만약 불법건출물이거나 무허가주택인 경우라면 임대차보호법의 적용대상에서 빠져, 전세 보증금을 돌려받지 못할수도 있기 때문이다. 또, 사용하다가 파손되거나 상태가 이상한 것인지를 사전에 체크해두지 않으면, 입주후 전세로 들어간 임차인의 과실로 공사비나 수선비용을 떠 맡을 수도 있기 때문이다.

반드시 건축물대장을 열람(세움터, cloud.eais.go.kr)을 통해 확인해야한다. 말할 것도 없겠지만 해당 중개소나 직거래용으로 나온 정보에만 의존하지 않고 실제 해당 주소지의 현장을 확인해야만 한다.

기존에 살고있는 세입자가 있는지도 살펴보고, 이왕이면 해당 세입자와 이야기를 나누면서 해당 건축물의 상태나 보수가 필요한 부분 등 정보를 입수하면 할수록 좋다.

다음으로 중요한 체크포인트는 현재의 전세로 내어놓은 전세보증금의 가격이 과연 적정한 수준인지를 확인하는 일이다. 실제 거래가격의 90%이상이라면 자칫 부동산 경기가 부진할때 또는 집주인의 문제로 집이 넘어갔을때 전세보증금을 제대로 돌려받지 못할 위험을 피하기 위한 일이다.  

국토교통부의 실거래가 공개시스템(rt.moilt.go.kr), 부동산 정보 사이트(네어버 부동산, 직방 등)를 통한 적정 시세는 체크해 두어야만한다. 해당 물건지 인근 중개업소를 여러군데 방문해서 평균치 수준을 알아보는 것이 좋다. 그리고 내친김에 지역별 전세가율을 체크(www.rtech.or.kr)해볼 것을 추천한다.

또 앞으로 들어갈 전세대상 물건이 아무리 마음에 들더라도 선순위 권리관계를 파악해야만한다.

이 정보는 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 등기부등본(갑구, 을구)을 확인해야한다. 각종 해당 건축물을 저당잡아 대출을 집주인이 받았다면, 본인이 전세로 들어가기 이전에 이미 선순위 채권자가 있는 것이므로 유의해야만한다.또 다가구주택이라면 선순위보증금도 확인할 필요가 있다. 전입세대의 열람 내역, 확정일자 등의 부여현황 등도 꼼꼼하게 살펴야만 나중에 빈털털이로 길가에 내몰리는 사태는 막을 수 있다.

마지막으로 임대인의 세금 체납여부를 확인하는 것이다. 이 또한 임대인이 문제가 생겼을 경우 가령 해당 건축물이 경매라도 넘어간다면 최우선 변제채권은 국세 등 세금이다. 그렇기 때문에 국세(세무서나 홈텍스), 지방세(주민센터 또는 위택스) 미납내역을 확인해야한다. 계약체결이후에는 임대인의 동의 없이 미납 국세확인이 가능하다.(2023년 4월부터 시행)

/김진홍경제에디터 [e-mail]