미등기양도에 해당하지 않는 경우

윤석봉씨는 지난 2001년 6월25일 대한주택공사로부터 경기도 부천시 소재 잡종지 1만3천420㎡를 대금 35억원에 분양받고, 같은날 김성필·강문용 등 2명에게 위 토지 및 그 지상 건물 639.91㎡와 ㈜한일자동차운전학원 운영과 관련된 모든 유·무형의 권리 및 부속물 일체를 대금 50억원에 매도했다.

부천세무서는 2007년 6월4일 윤씨에 대해 위 매매대금 중 49억원은 토지와 건물에 대한 매매대금으로 이를 다시 기준시가에 의해 안분 계산해 48억원이 토지의 양도가액이라고 보고 그 양도차액 13억원에 미등기 양도자산에 관한 세율 65%를 적용·산출한 2001년 귀속 양도소득세 16억4천170만370원(= 양도소득세 8억2천809만6천27원+신고불성실 가산세 8천280만9천602원+납부불성실 가산세 7억3천79만4천743원)을 부과 처분했다.

윤씨는 위 토지를 분양받은 다음날 수분양자 명의를 매수인들로 변경했고 분양대금도 매수인들이 대한주택공사에 직접 지급했므로, 토지를 양도한 것이 아니라 그 분양권, 즉 토지를 취득할 수 있는 권리를 양도한 것에 불과한데, 이는 등기할 수 있는 권리가 아니므로 그 양도에 대해 미등기 양도자산에 대한 중과세율을 적용한 것은 위법하다고 주장하며 심판청구를 제기했으나 기각(국심 2007중4563·2008년 5월26일)되자 행정소송을 제기했다.

서울고등법원은 윤씨가 대한주택공사와 토지에 대한 분양계약을 체결한 당일 계약금만 지급한 상태에서 토지에 대한 권리와 건물 기타 자동차운전학원의 운영에 관한 권리 일체를 포괄해 양도했으니, 토지와 관련해 윤씨가 양도한 자산은 토지의 소유권이 아니라 이를 취득할 수 있는 권리 내지 분양계약 상의 지위에서 가지는 권리에 지나지 않는다고 할 것인바, 그 양도 자산이 토지 자체인 것을 전제로 한 처분은 위법하다고 판결했다.(서울고등법원 2009누38512·2010년 9월30일/대법원 2010두23408·2012년 9월27일)

☞ 세무사 의견

토지에 대한 계약금 만을 지급한 상태에서 그 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우에는 매매 당사자 간에 대금 완급 전이라도 소유권이전등기를 먼저 넘겨주기로 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 자산의 취득에 관한 등기 자체가 원칙적으로는 불가능한 것이므로 이를 양도했다고 해 위 권리의 양도에 대해 미등기 양도자산에 관한 중과세율을 적용할 수는 없다는 것이 대법원의 일관된 입장이다.