아침칼럼 - 8.31종합부동산대책과 절세방안

현재 정부는 지난해 발표한 ‘8.31부동산종합대책’이후 후속대책으로 부동산관련정책을 또 추가로 발표했다.

정부가 발표한 수차례의 부동산대책 중 ‘8.31’대책은 부동산정책관련 종합선물바구니쯤으로 여기진다.

그만큼 부동산양도나 보유에 대해 복잡하고 엄격하며 세금부과로 부동산투기를 근절시키겠다는 정부의 의지가 강하게 엿보이는 대책이다. 향후 정책의 효과가 얼마나 있을지 여부는 확실치 않지만 분명한 것은 대책이 본격화되는 내년부터는 부동산시장에 상당한 영향을 줄 것이라는 것이다.

종합대책에는 주택에 대한 부분도 상당히 포함되어 있는데 아직까지 주택은 대부분 사람들에게 재산증식수단으로 인식되고 있고 또한, 투자나 투기의 대상이 되고있는 현실에서 개인의 재산권과도 크게 직결되는 내용들이어서 거래를 하는 당사자는 그 내용에 대한 이해와 절세 방안들에 대해서 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있을 것으로 보인다.

1세대2주택이상 보유자 등에 대한 중과 등

먼저, ‘8.31대책’ 중 우리의 일상과 밀접한 몇 가지 주요정책들의 골자를 살펴보면 1세대 2주택자의 경우에는 2006년부터는 실거래가로 과세를 하지만 세율은 보유기간에 따라 9%~50%로 달리 적용된다. 당연히 실 거주목적이 아닌 단기매매의 경우에는 고율이 적용하며 3년이상 장기보유의 경우는 세제상 혜택을 주고 있다. 그나마 2007년부터는 50%세율적용과 장기보유특별공제를 배제한다. 물론, 1세대3주택이상 보유자의 경우 현재도 세금이 무려 60%에 달한다.

부동산매매시에 현재는 실거래가를 등기부등본에 기재하고 있으므로 이제는 예전처럼 양도금액을 낮추어 신고하는 등의 방법으로는 양도세부담을 회피할 수가 없으므로 거래 전 미리절세 방안을 검토해봐야 한다.

보유기간을 이용한 절세방안

부동산을 양도하는 경우 보유기간에 따라서 양도소득세 부담액이 크게 달라진다. 왜냐하면 보유기간이 2년 이상이면 양도소득의 크기에 따라 9%에서 36%까지의 세율이 적용되지만, 보유기간이 2년 미만이면 40%의 세율이 적용되며, 특히 보유기간이 1년 미만이면 50%로 높은 세율이 적용되기 때문이다. 또한, 3년이상보유시에는 장기보유특별공제가 적용되어 양도세부담을 줄일 수 있다.

이때 보유기간의 계산시 양도나 취득일은 잔금청산일이나 소유권이전등기접수일 및 실제사용일 중 가장 빠른날로 계산하지만 실무적으로는 잔금청산일을 확인하기가 어려우므로 등기부등본상 등기접수일을 보고 보유 기간을 판단하고 있다.

부동산을 취득한 후 부득이 1~2년 이내에 양도해야 하는 경우에도 보유기간이 1년 또는 2년이 지나도록 매매당사자간 양도시기를 조절하면 세금을 크게 절약할 수 있다.

공제제도를 이용한 절세방안

양도차익계산시에 취득가액, 필요경비가 양도금액에서 공제되므로 공제 받을 수 있는 것은 모두 빠짐없이 공제를 받는 것이 유리하다.

아파트의 경우 취득 후 발코니확장공사, 리모델링 등의 공사를 하는 경우가 허다하다. 이 경우 모든 비용이 공제가 가능할 것인가? 아쉽게도 전부공제가 되는 것은 아니다.

실례로 보면, 보일러시공, 바닥시공 비용, 샷시비용, 목재비용은 자본적지출로 필요경비로 인정되어 공제되지만 씽크대, 도배공사, 타일ㆍ욕조ㆍ변기공사비, 원목문 및 도색비 등은 자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적지출로 볼 수 없어 공제가 불가능하다.

또한 공인중계사수수료, 법무사수수료, 인지대, 광고료, 소개비 등도 공제대상에 해당된다.특히 부동산을 취득하면서 매입하는 국민주택채권, 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생하는 매각손실도 비용으로 인정되므로 관련 영수증을 모아두어야 한다.

다만, 취득세와 등록세는 사후에 금액을 확인할 수 있으므로 영수증이 없더라도 공제 받을 수 있지만 기타 비용은 영수증이 있어야만 공제가 가능하다. 그러나, 그 영수증을 신고를 위해 허위로받은 경우에는 추후에 공사업자의 매출누락으로 과세통보가 갈 수 있고 공사업자가 매출에 대한 수정신고를 해야 하기 때문에 유의해야 한다.

이제 자신이 보유하고 있는 부동산에 대한 양도세를 미리 검토해보고 세금을 최소화하는 양도시기 및 취득시기를 결정하는 것이 필요하다.

/이재호 공인회계사 · 한경회계법인 이사