<문> P는 원룸 건물을 짓기 위하여 토지를 알아보던 중 K로부터 자신이 구상하였던 원룸 건물의 도면과 전망을 설명 듣고 해당 토지를 매수하였는데, 해당 토지 일부에 옆 토지의 건물이 침범되어 있어 계획했던 원룸 건물을 지을 수 없게 되었다. P는 K에게 어떠한 조치를 취할 수 있을까?
<답> 매매계약 이후 목적물에 하자가 있을 때 민법 제580조 제1항, 제575조 제1항에 따르면 매수인은 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해제할 수 있고, 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 즉 이른바 하자담보책임을 묻기 위해서는 ‘하자’와 ‘계약 목적 달성 여부’가 문제된다.
우선 하자에 관하여 살펴보면, 대법원은 “매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우”를 하자로 규정하고 있다. 가령 토지를 매입하였는데 그 지상에 쓰레기가 조금 있다면 하자가 될 수 없으나, 지하에 대량의 폐기물이 매립되어 있다면 하자가 될 것이다. 다음으로 계약 목적의 달성 여부를 살펴보면, 매매계약 당시에 달성하려 하였던 계약의 목적이 무엇인지가 문제되는데, 계약서에 그러한 내용이 명시되어 있지 않는 한 계약 전후의 정황들을 통하여 목적이 무엇인지를 가릴 수밖에 없을 것이다. 그런 다음 그 목적이 하자로 인하여 달성될 수 있는지가 문제되는데, 매도인은 가능함을, 매수인은 불가능함을 주장할 것이다.
사안의 경우 토지에 건물이 침범한 것은 하자에 해당할 것으로 보이나, 매매계약의 목적이 원룸 건물의 건축이 맞는지, 맞다면 원룸 건물의 규모는 어떠한지, 해당 규모의 원룸 건물의 건축이 어떠한 경우에도 불가능해지는지 등을 모두 따진 후 위 규정에 맞추어 결론이 내려질 것이다.
