나중에 집을 지을려면 최소한 자연녹지 내지는 관리지역의 토지이면서 길도 인접해야 되고 개발이 용이한 토지라야 된다. 통상 농지는 보통 한 마지기가 150(495.86㎡)~200(661.15㎡)평으로 지역마다 차이가 있다. 농지는 5마지기 최저 750(2천479.33㎡)평이다.
농사만 짓는 농지도 금액으로 따지면 최저 1억 이상은 들어야 한다. 설상 농지를 구입했으도 매도 할 때는 양도소득세의 감면 혜택을 받으려면 스스로 농사를 짓고 농지 소재지 인근에 거주해야 된다. 이 같은 요건을 갖추고 8년 이상 재촌 자경이 돼야 산출된 세액에서 1억까지 감면을 받을 수 있다. 그렇지 않을 경우 부재지주, 비상업용 토지로써 60%의 세율이 적용된다.(지금은 한시적으로 일반과세가 적용. 자세한 것은 필히 세무사와 상담하기기 바람) 도시에서 거주하면서 실제로 농사를 짓지 않는 농지를 1996년 1월1일 농지법이 시행된 이후 매매로 농지를 소유한 사람들 중 농지법에 위배되는 사람들도 많다. 농지법 시행일 이후 취득한 농지는 원칙적으로 본인이 직접 농사를 지어야 하며 더욱 개인간의 임대차는 할 수 없도록 하고 있다.
농지매수 시 영농계획서와 농지취득자격증 등을 본인이 직접 제출해 허가를 받았으며 원칙적이로 본인이 직접 농사를 짓지 않으면 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금을 농지처분 할 때까지 매년 납부를 해야만 한다.
하지만 현실적으로 거리가 있다고 보인다. 2011년부터 시행된 영농여건불리농지는 농지취득자격 증명이 없어도 가능하다. 아니면 농지 은행을 통한 임대차는 해당요건만 충족한다면 농지법상 임대가 가능하며 농지는 임대기간동안 처분의 의무가 면제되며 8년이상 임대 시 양도소득세 또한 일반세율로 감면된다.
또한 임차인은 직불금 수령도 정당하게 할 수 있으면 농지은행에서 농사지을 임차인을 직접 찿아 임대해 주며 임대로 또한 구정에 맞게 협의후 받아주고 있다.
농지는 이 이상으로 규제가 많다. 그러나 올해와 내년 농지와 기타부동산을 2년이상 소유하신 분들은 비사업용토지, 특히 외지인들이 소유한 부재지주 적용토지는 올해와 내년 한시적으로 60% 중과되는 세금이 일반과세가 적용되니 절세 할 수 있는 좋은 기회이다. 또한 이 시기에 부동산을 매수하는 분들 또한 언제든지 일반과세에 해당하니 좋은 기회로 삼을 수 있을 것이라 보인다.
이동헌 대경 공인중개사
