이사철, 전세보증금을 떼일까 걱정하는 세입자가 많다. 전세보증금을 지키려면 어떻게 해야할까. 먼저 전셋집을 구할 때 세입자는 거래할 집의 등기사항전부증명서(구 등기부등본)를 직접 떼어 계약 상대방이 전셋집의 진정한 소유자인지, 계약할 경우 자신의 배당 순위는 몇 번째인지 등을 확인해야 한다. 보통 근저당설정액에 전세보증금을 합한 금액이 집값의 50~70% 아래여야 거래할 만한 집이다. 물론 대출이 하나도 없는 집이 가장 좋다. 집주인의 세금 체납여부도 확인하는 게 좋다. 체납국세는 전세보증금보다 배당 순위에서 앞서기 때문이다. 집주인의 동의를 얻어 국세청의 ‘미납국세열람제도’를 이용한다. 마침내 계약을 맺었다면 잔금을 치르기 직전에 다시 한번 등기사항전부증명서를 떼어 확인한다.
계약후에 주택임대차보호법상 세입자로서 권리를 완전히 누리려면 점유, 전입신고, 확정일자 받기를 하나도 빠뜨리지 말아야 한다. 이사 즉시 가까운 주민센터에서 전입신고를 해야 ‘대항력’을 얻는다. 대항력이란 집주인뿐만 아니라 미래의 새로운 집주인에게도 자신이 임차인임을 주장할 수 있는 힘이다. 여기에 더해 주민센터에서 확정일자까지 받으면 ‘우선변제권’을 갖게 된다. 확정일자 이후에 설정된 근저당권자 등보다 배당순위가 우선한다.
이런 조치를 해도 같은 날 몇 시간 뒤 집주인이 새로 근저당권설정을 한다면 세입자의 배당 순위는 해당 근저당권자보다 밀리게 된다. 주택임대차보호법상 세입자로서 법적 효력은 주민등록을 마친 다음날부터 생기기 때문이다. 따라서 계약서에 ‘세입자가 주택 인도·전입신고·확정일자 받기를 마친 다음 날까지 임대인은 근저당권설정 등의 행위를 하지 않으며 위반 시 임대차 계약을 해지할 수 있다’는 특약을 넣어두는 게 좋다. 더 나아가 전세권 설정 등기를 하면 보증금 지키기가 쉽다. 이 경우 계약기간 만료 후 보증금을 돌려받지 못하면 소송 절차 없이 집을 경매에 부칠 수 있다. 그래도 불안하면 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)에 보증금반환보증보험을 들면 된다. 없는 집의 전재산, 전세보증금 지키기에 만전을 기할 필요가 있다.
/김진호(서울취재본부장)
