갱신계약서 집주인 서명, 대출 연장에 필수
가을 이사철, 그중에서도 10월은 가장 거래가 활발한 달로 꼽힌다. 8·2 부동산 대책 발표 이후 아파트 매매거래 침체 분위기 속에서 전셋집을 찾는 수요는 증가하고 있다. 전세 계약만료를 앞둔 세입자의 경우 꼼꼼히 챙겨야 할 부분들이 많다. 자칫하면 불이익을 받을 수 있어 낭패를 보기 십상이다. 계약기간이 만료되었는데도 집주인이 아무런 말이 없어 그대로 살고 있거나 전세대출 만기연장 시 집주인 동의를 얻지 못해 곤란을 겪는 사례도 있다.
전세자금대출 최고 한도
상품별로 정해져 있어
전세자금대출 만기 연장
자동으로 이뤄지지 않아
만기 1개월전 요구해야
□ 계약 한 달 전 집주인에 통보
세입자가 이사를 가려고 한다면 집주인에게 계약 한 달 전에는 미리 통보를 해야 한다. 집주인은 6개월 이전부터 1개월 이전까지 세입자에게 통보해야 한다.
계약 만료까지 집주인이 별다른 통보를 하지 않았다면 자동 연장된 것으로 볼 수 있다. 묵시적 갱신을 인정하는 것으로 임대차 존속기간도 2년으로 적용된다. 주택임대차보호법에 따르면 계약 갱신 시 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 본다.
계약서상의 확정일자와 전세권 설정권리도 그대로 2년 연장된다. 계약이 갱신되더라도 세입자는 언제든지 이사하고 싶을 때 통보만 하면 된다.
□ 전세대출 보증금 한도 꼭 확인
전세를 연장할 때 보증금을 올려줘야 하는 경우가 잦다. 이때는 전세대출 보증금 한도를 확인해봐야 한다. 전세 만기 시 집주인이 보증금을 올려달라고 요청할 경우 현재 전세대출의 만기연장이 가능한지를 은행에 미리 확인해야 한다.
전세자금대출은 상품별로 전세 보증금의 최고한도가 정해져 있다. 갱신 계약 시 증액된 전세 보증금이 최고한도보다 높으면 만기연장이 제한된다.
보증금을 올렸는데 한도를 넘는다면 만기 연장 대상에서 제외되지만 일부 전세자금대출은 전세보증금 최고한도를 초과해도 1회에 한해서는 연기가 가능한 경우도 있다.
□ 전세 갱신계약은 집주인과 체결
전세 갱신계약은 집주인과 체결해야 한다. 갱신 계약서는 대출 연장에 필수적이다. 은행은 계약서 원본에 집주인이 직접 서명했는지 확인한 뒤 대출 연장을 진행한다.
집주인이 직접 서명하지 않고 대리인과 계약을 맺는 경우 인감증명서가 첨부된 위임장이나 해외 공관에서 확인한 위임장 등으로 대리관계를 증명해야 한다.
대리인이 집주인의 배우자라도 위임장은 필요하다. 간혹 집주인의 아내나 남편 등 가족과 계약을 체결하는 경우 대리관계를 증명할 수 있는 서류가 필요하다.
집을 계약할 때 대리인에게 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장 또는 집주인이 해외에 거주하면 해외 공관에서 확인한 위임장 등을 요구해 받아둬야만 대출 만기 연장을 할 수 있다. 집주인이 주택담보대출을 받으려고 세입자에게 일시적인 주민등록 전출을 요구한다면 신중히 결정해야 한다. 은행은 보통 주택담보대출에 따른 근저당권 설정금액과 전세대출금액을 합쳐 주택 가격의 80%를 넘지 않아야 전세대출을 연장해주기 때문이다.
□ 전세자금대출 만기 연장 1개월 전 신청
전세자금대출 만기 연장은 자동으로 되는 것이 아니기 때문에 사전에 연장을 신청하지 않으면 대출금을 상환해야 하거나 연체가 발생할 수 있다. 전세계약을 갱신하면 별다른 절차 없이 대출도 자동연기가 되는 줄 알고 만기 전날 은행에 연락했다가 낭패를 본 사례도 많다.
전세자금대출 만기연장을 신청할 때에는 집주인 동의가 필요한데 집주인이 만기일에 해외여행 중으로 연락이 되지 않아 전세자금대출이 연체돼 연체이자에 대출금리까지 상승한 경우도 있다.
금융감독원은 은행 전세 자금 대출을 이용하고 있는 세입자가 대출 연장을 희망한다면 만기 1개월 전에 은행에 연장을 요구할 것을 권한다. 일반 신용대출이나 주택담보대출보다 더 많은 기간이 소요되기 때문에 한 달 정도 충분한 여유를 갖고 만기 연장을 요구하는 것이 좋다.
은행은 전세 자금 대출을 이용 중인 고객의 만기 연장 심사 시 신용 상태를 확인할 뿐만 아니라 집주인의 동의와 보증서 발급 기관의 기한 연장 승인을 필요로 한다. 사전에 집주인에게 은행에서 연락이 갈 수 있다는 점을 알려주면 좀 더 원활하게 일이 진행될 수 있다.
/김민정기자 hykim@kbmaeil.com
