우선 인대차보호법을 적용받기 위한 기본 절차를 거치는 게 필수다. 일단 잔금을 지급하고 전입신고를 했으면 반드시 확정일자를 받아야한다.
확정일자란 주택임대차 계약에서 공신력 있는 기관(법원, 공증인, 주민센터, 읍사무소)등의 확인 도장을 받은 날짜를 기록하는 것이다. 해당되는 날 계약이 실제로 있었다는 증거가 된다.
이는 집이 경매로 넘어갔을 경우 보상순위를 정하는 기준이 된다. 재계약 하면서 보증금이 올랐다면 늘어난 금액에 대해서만 확정일자를 받으면 된다. 오른 금액을 기존 계약서의 빈 공간에 보증금 얼마를 오렸다고 쓰고 주인과 서로 확인 도장을 찍은 뒤 동사무소에 가서 확정일자를 받으면 된다.
이렇게 하면 기존 보증금은 계속 보호되고 오른 금액도 확정일자를 받은 날부터 추가 보호된다.
특히 오피스텔 등 준 주택의 경우는 전세권 설정 등기를 하는 게 좋다. 오피스텔은 세입자가 전입신고 하면 주택으로 간주되므로 주인이 전입신고를 꺼리는 편이다. 전입신고를 하지 못하면 확정일자를 받지 못한다. 따라서 세입자는 안전장치로 전세권 등기를 하겠다고 집주인에게 요구할 필요가 있다. 전세권 설정등기는 전입신고를 하지 않아도 가능하다
/리빙부동산사무소
채명철 공인중개사
