내년 DTI 도입에 건축 초과이익환수제 부활 등 추가 규제 앞두고
연말까지 내년 분양물량 앞당겨 쏟아내는 등 수요·공급 모두 서둘러

이르면 올 연말 기준금리가 인상되고 주택정책 조치가 연달아 시행되면 내년 상반기부터 부동산 매물이 늘어나고 가격 하락세가 나타날 것이란 전망이 나온다. 각종 규제나 대책 효과가 중첩되기 전 `폭풍전야`에 막차를 타려는 사람들이 분양시장으로 몰리고 있다.

정부는 지난달 24일 가계부채 대책을 통해 내년 1월부터 신(新) 총부채상환비율(DTI)을 도입하고 하반기 중에는 총부채원리금상환비율(DSR)을 시행하겠다고 밝혔다.

현행 DTI는 연간 원리금상환액을 계산할 때 신규 주택담보대출의 원리금과 기존 대출의 이자상환분만을 반영하지만 신DTI는 기존 대출의 원금상환액까지 고려해 그만큼 대출 한도가 줄어들 수밖에 없다. DSR도 신용대출과 마이너스통장까지 모든 금융권 대출 상환액을 연소득과 비교해 대출 한도를 따진다.

중도금대출 보증한도와 보증비율도 축소된다. 예를 들어 기존 보증이 없는 예비청약자가 9억원짜리 아파트에 당첨돼 중도금 60%(5억4천만원)를 대출로 조달할 경우 보증받을 수 있는 금액은 현재 4억8천600만원에서 4억3천200만원으로 줄어든다. 나머지 5천400만원은 개인신용으로 조달해야 한다.

4년간 전세로 살다가 이번 기회에 내집장만에 나서는 최모(38)씨는 “대출한도가 줄어들기 전에 새 아파트를 분양받으라는 주변 사람들 얘기에 지난 주말 근처 모델하우스를 다녀왔다”며 “청약 가점이나 대출 상담을 받고 나니 이번에 청약 통장을 사용하시는 것도 나쁘지 않을 것 같다”고 말했다.

여기에 재건축 초과이익환수제 부활, 내년 4월 양도소득세 중과 등 추가 규제 시행도 앞두고 있어 부동산 시장은 더욱 위축될 것으로 예상된다.

부동산 전문가들은 “다주택자가 빚내서 집을 사는 것을 원천 차단하는 것이 주택정책의 주요 핵심”이라며 “이미 여러 건의 주택담보대출을 받은 차주는 신DTI와 DSR도입으로 추가대출이 막히게 된다”고 말했다.

일부 건설사들은 내년 1~2월께 분양계획이었던 일정을 앞당기는 방안도 고민하고 있다. 이달에도 전국에서 분양 물량이 쏟아질 것으로 보인다.

5일 리얼투데이에 따르면 11월에 전국 54개 단지, 4만3천587가구가 분양에 나선다. 이 가운데 일반 분양 물량만 3만3천393가구에 달하는 것으로 집계됐다.

수도권에서는 서울에서만 8개 단지, 3천775가구가 공급되며 경기에선 20개 단지(1만768가구), 인천 2개 단지(808가구)가 분양을 한다.

지역의 한 부동산 중개업소 대표는 “청약제도와 전매제한이 엄격해지면 수요자들이 청약통장을 쓸 때 이전보다 더 신중해 질 수밖에 없다”며 “건설사들도 수요자가 움직이는 연말까지 내년 분양물량을 앞당기거나 내년에는 분양 규모를 축소할 것으로 예상된다”고 덧붙였다.

/김민정기자 hykim@kbmaeil.com

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