먼저 임차할 주택의 등기부등본을 떼어 선 순위 근저당이 있는지, 있다면 금액이 얼마인지를 알아보고, 가압류·가등기 등 소유 및 권리에 제한되는 물권 및 채권이 있는지를 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.
계약 시 반드시 소유자를 확인하고 소유자와 직접 계약해야 한다. 계약을 하고 나면 보증금을 보호받기 위해 즉시 전입신고와 함께 확정일자 날인을 받아야 한다.
`주택임대차보호법`상 보증금을 보장받기 위해서는 두가지 요건을 충족해야 우선변제권을 행사할 수 있기 때문이다.
그렇다면 주민등록 전입신고의 효력발생 시기는 언제부터인가도 중요한 문제다.
주택임대차보호법에서 `임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친때에는 그 익일(다음날)부터 제3자에 대해 효력이 발생한다`고 규정하고 있다. 따라서 근저당설정과 전입 및 확정일자가 같은날이면 근저당이 우선함을 유의해야 한다.
확정일자를 먼저받고 주민등록 전입신고를 나중에 한 경우 주민등록 전입일 익일부터 확정일자에 대한 우선변제권이 주어지고, 반면에 주민등록을 먼저하고 확정일자를 나중에 받은 경우 그 대항력 발생 시기는 주민등록 전입일 익일부터 발생하나 우선변제권은 확정일자 받은 날로부터 발생한다.
그러므로 임차인은 보증금 보호를 위해 계약 즉시 반드시 전입신고와 확정일자를 동시에 받아둬야 한다.
이문옥 탑 공인중개사
