토지의 가치 높이는 방법
토지의 가치 높이는 방법
  • 황태진
  • 등록일 2011.03.13 20:41
  • 게재일 2011.03.14
  • 댓글 0
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토지를 가치 있는 땅으로 바꾸는데는 여러 가지 방법이 있다. 예를 들면 지목변경, 형질변경, 용도변경 등 지목변경의 경우는 건축이 가능한 지목이 있고 그렇지 않은 지목이 있다.

건축이 가능하더라도 주택, 창고, 공장을 건축 할 수 있는 지목이 각각 다르다. 지목변경은 공부상의 지목을 다른 지목으로 바꾸는 것을 말한다. 즉 형질 변경 등을 통해 토지의 성질을 바꾼 후에 지목을 현실에 맞게 정정하는 것을 말한다. 지목변경은 개발행위허가(형질변경허가)를 득하고 목적사업을 완료 했을 때 가능하다. 무턱대고 아무때나 할 수 있는 것이 아니다.

예를 들면 농지의 경우 전용허가 등을 받은 경우를 제외하고는 전·답·과수원 이외의 지목으로 변경하지 못한다. 농지(전·답·과수원)를 대지로 바꾸려면 당연히 농지전용을 받아야한다. 그럼 농지전용이란 농지를 농작물의 경작 다년성 식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량외의 목적으로 사용하는 것을 말한다. 산지 역시 전용허가 등을 얻어 전용되는 경우를 제외하고는 지목을 변경할 수 없다. 지목변경 행위 그 자체만으로도 땅의 가치를 올릴 수 도 있다. 한마디로 농사만 짓는 농지나 산지를 전용하여 건축할수 있는 지목으로 변경 할 경우 투자금액대비 많은 기대 수익을 올릴 수 있다.

특히 도로변의 농지나 산지 전용은 더욱 그러하다. 지목이 변경되면 토지는 거래가 쉬워져 환금성도 좋아진다. 형질변경이란 토지의 형태를 바꾸는 행위로서 즉 농지전용이나 산지 전용 허가를 받은 후 흙을 절토 성토 고르게 다듬는 평단작업 등 일체의 행우를 말한다.

농지나 임야의 형질변경을 하기 위해서는 사전허가를 필요로 하는데 이를 개발행위허가라고 한다. 개발행위허가에 관한 내용은 국토계획법에 규정되어 있다. 토지에 대한 형질 변경 시에는 관할 시·군·구의 개발행위 허가를 받아야 한다.

예외로 당연히 허가없이 토지 변경을 할 수 있는 행위도 있다. 토지의 경우 최종적으로 지목이 변경되기 이전에 형질변경을 하는 것 만으로 토지의 가격이 상승한다. 그러나 형질변경이 결코 쉬운 것은 아니다 형질변경을 통한 농지의 전용은 원칙은 종지 주인만이 신청 할 수 있다.

그리고 해당토지가 형질변경이 가능하려면 해당 토지에 접한 도로폭이 4m 이상인지 주변이 농림인지 아닌지 꼼꼼하게 따져야 한다. 지목이 건축되는 지목으로 바뀌거나 토지를 성토 절토 평탄작업 만으로도 땅의 가치를 올릴 수도 있을 것이다.



이동헌 대경 공인중개사

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