`내 땅의 가치는 얼마일까` 판단하는 쉬운 방법
`내 땅의 가치는 얼마일까` 판단하는 쉬운 방법
  • 황태진
  • 등록일 2011.02.13 21:20
  • 게재일 2011.02.14
  • 댓글 0
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시골에 땅을 갖고 있는 사람은 의외로 많다. 투자목적이든 전원주택을 지을 계획이든 `땅을 갖고 있으면 손해는 보지 않는다`는 것이 일반적인 생각들이다. 그러나 땅을 갖고 있으면 언젠가는 땅값이 오르던 시대는 지났다. 2003년 발효된 `국토의 계획 및 이용에 관한 법률` 때문이다. 이 법은 난 개발을 막고 국토를 계획적으로 개발하고 이용하자는 취지로 만들어졌다. `선 계획 후 개발` 즉 `계획이 없으면 개발도 없다`는 시대가 도래 한 것.

임야는 보전산지에 속하는 임업용산지라 개발이 극히 제한돼 있는 땅이다. 임야 투자는 준보전산지에 하는 것이 일반적이다. 임업용산지는 농어업인에 한해서 주택 신축이 허용되는 등 토지를 2차적으로 이용할 수 있는 개발행위가 엄격히 제한돼 있다. 따라서 영림으로 나무 등을 심어 수익을 기대하는 것이 최선인데, 660㎡로 효과적인 수익을 올리기는 쉽지 않아 보인다.

만약 시골에 땅을 조금이라도 보유하고 있는 사람들이라면 지금이라도 내 땅의 상태를 알아보는 것은 매우 중요하다. 부동산 투자의 핵심은 보유냐 매도냐의 선택과 매도 매수 타이밍이기 때문이다. 토지의 값은 현재의 가치보다 건축물을 지었을 경우의 가치와 주변이 개발됐을 때의 미래가치에 의해 결정된다. 먼저 토지이용계획확인서을 발급받아 내 땅이 어떤 용도지역에 속하는지를 살피고, 토지 소재지 관할 시·군·구청의 도시계획조례를 살펴 건축할 수 있는 건축물의 종류와 건폐율 및 용적률을 정확히 알아야 한다. 땅의 가치는 건축할 수 있는 건축물의 종류와 용적률에 달려 있다. 상업지역이 주거지역보다 비싼 이유가 여기에 있다.

그런 다음 토지이용계획확인서에 열거된 제한사항에 걸려 있는지를 살펴야 한다. 예를 들어 군사시설보호구역이면 군사시설보호법에 의해 개발행위가 제한되며, 전, 답, 과수원 등 농지라면 농지법을, 임야라면 산지관리법을 살펴봐야 하기 때문이다.

농업을 영위하기 위해 토지를 취득하고자 하는 경우에는 농지취득자격증명을 발급받았거나 그 발급 요건에 적합한 자로서 토지소재지에 전세대원이 6개월 이상 거주하고 있어야 한다. 임업·축산업 또는 수산업을 영위하기 위하여 토지를 취득하고자 하는 경우에도 토지 소재지에 전세대원이 6개월 이상 거주하고 자영할 수 있는 요건을 갖춘 자여야 허가를 받을 수 있다.



박현옥 현진 공인중개사

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